樓市新政滿月京滬穗房價降幅有限

專題:樓市調控再掀風暴

　　“929”樓市二輪調控新政出臺正式滿月，從各地隱約呈現卻至今仍未得到數據證實的“退訂”、“退房”潮中，除了可以窺見“限貸”、“限購”政策的威力之外，也包含了市場中買方對房價下降的預期正在呈現。不過，本報記者新政滿月後回首觀察北京、上海、廣州三地樓市卻發現，雖然樓市調控措施逐步加溫，已經“很給力”，但是處於調整狀態之中的房價降幅依然非常有限。不過，不少業內人士預期，隨著成交量的萎縮，市場觀望情緒逐步濃厚，在資金壓力下開發商只能以價換量，房價“真摔”在未來依然可期。

　　文/記者賴偉行、趙琳琳、李媛

　　本報訊 (記者李鳳荷、陳白帆)國慶前後，隨著北京、上海、深圳、南京等地陸續出臺限購令，不到1個月時間，已經有14個城市出臺了限購令。從限購令出臺後的效果看，再加上嚴格限制第三套房貸和加息等因素，各大城市觀望氣氛濃厚，9月的熱銷勢頭不復出現，相當多投資性買家因限購和貸款因素而暫不出手。然而，儘管絕大部分城市都未説明限購時間，但依然很多人擔心一旦限購令解除，之前被壓抑的強大需求將如洪水氾濫。因此，如何保證限購令解禁後的樓市仍健康穩定，房産稅很可能是不得不祭出的終極一招。

　　一線城市掃描

　　廣州：

　　新樓開盤低調賣價高開

　　剛剛過去的10月，在限購令即將出臺消息的影響下，廣州樓市以15日限購令正式出臺為界經歷了一段先揚後抑的過程，網簽量在15日之前連續數天維持在過千套的驚人水平上，之後急速回落至3位數的水平。但全月的成交量仍然將創下同期新高，有機構的監測就顯示，截至目前10月廣州十區成交量已經超過15000套，環比9月增長了1倍以上，而十區成交均價大約為13277元/平方米，環比下降0.15%。從目前情況來看，廣州房價並沒有出現實質性的下降。

　　不少業內人士認為，政策高壓下成交卻如此驚人，其實是由多方因素造成。首先，9月底多個新盤搶閘，且成交理想，但由於網簽的滯後性，其成交情況多反映在10月份的成交裏面，其中不乏推貨量過千套開盤當天成交也近千套的十年小雅，而于中秋期間開盤的幾個熱點盤君華香柏廣場、合生頤景華苑、萬科華庭等，開盤當天成交均過百套，但也集中反映在10月的成交中；第二，十一期間雖然政策施壓，但主打剛性需求、且總價多在120萬元以內的樓盤依然受到市場的追捧，例如時代南灣、招商金山谷、一品湖山和雅寶新城等。至於作為政府工程的亞運城，由於其自身的特殊性以及較好的投資前景，成交也一樣飄紅；第三，由於“929”新政後，多個城市推出了限購令，廣州也放出了風聲，因而市場出現了一場限購前的“搶購潮”，購房者搶閘購房，而開發商也加速簽約，以致15日之前幾天的網簽量暴增。

　　記者走訪發現，在新政調控之下，部分逆勢開盤的樓盤都較以前轉趨低調，沒有過多的宣傳和造勢活動，同時在開盤中採取吹風價比開盤價高出一截的營銷模式，吸引買家入市。位於南洲板塊的某樓盤在新政後開盤就非常低調，除了在開放樣板房後推出交付5萬元誠意金可享受九五折優惠活動之外，在營銷方面沒有特別的手段。在報價方面，銷售人員一貫保持價格往高處報的作風，讓人産生樓盤漲價幅度很大的假象。但在開盤日價格反而是略低於之前均價2萬元/平方米的報價，實際上只有少部分的高層單位價格超過2萬元/平方米，而其他的樓層單位均價在18000元/平方米左右，並有少部分17600元/平方米的單位，最終當天就銷售了接近一半大約過百套的貨量。

　　經緯行研究中心主任許婉婷認為，繼9月底二次調控新政和地方限購後，央行于10月19日宣佈加息0.25個百分點，次日住建部也相應提高了公積金的存貸款利率，進一步強化了樓市調控的力度，表明了政府調控房價的決心。三年來首度加息意味著信貸政策的調整。適度寬鬆的貨幣政策開始收緊，之前由於寬鬆貨幣政策而導致的資産價格泡沫有望得到控制，通脹壓力將得到緩解，部分因通脹預期尋求資産保值的購房者或重回觀望態勢。另外，加息意味著購房成本增加，也意味著開發商降價的動力將加大。銀行貸款利率提高意味著開發商已有的貸款成本將提高，雖然目前來説並不至於對開發商産生太大的衝擊，但並不代表連續加息後開發商依然能夠承受。目前金融機構已收緊新增開發貸款，開發商的融資渠道變窄，於是多選擇民間資本和信託平臺這類融資渠道，相應的成本也提高，若是已有銀行貸款的成本因連續加息後進一步增加，則開發商的資金運轉將更難，屆時唯有加快銷售回款。在這種預期情況，不排除一部分資金壓力大或一直採取快速銷售戰略的房企在本輪加息中就率先降價，以實現資金的快速回籠。房價預期的改變意味著更多的購房者將陷入觀望，當市場陷入持續觀望狀態，離開發商降價也就不遠了。

　　上海：

　　豪宅熱銷大幅推高均價

　　“929”新政滿月，上海樓市也如申城天氣一般遭遇寒流過境，商品住宅成交量持續下滑。但普通百姓最關心的房價卻“表現不佳”，只有少數外圍樓盤微微下調，遠遠達不到“跌”的程度。有業內人士指出，目前，上海房屋均價仍然站在超過22000元/平方米這一價格高位的重要原因之一，就是上海星河灣等豪宅在本月的集中成交。根據漢宇地産市場研究部發佈的一手房數據，10月18日~24日這一週，全上海市公寓成交均價已經上漲至22406元/平方米，環比上漲13.4%，成為近兩個月周成交均價的新高。但在扣除上海星河灣、仁恒怡庭這兩個豪宅的價格影響之後，全上海市公寓的均價只有17958元/平方米。但記者在採訪中發現，即便是把貴价豪宅排除在外，上海樓市也沒有出現明顯的價格下跌。事實上，上海一般商品住宅的價格仍然保持穩定，之前喊出“降價”口號的，只是一些一度熱銷的郊區外圍樓盤，特別是外環以外的板塊。而漢宇地産的數據也顯示，即便是這些偏遠板塊的樓盤，價格跌幅也都在5%以內。有業內人士向記者表示，這些樓盤與市區內的樓盤相比，本身並不算稀缺，也就難在市場環境欠佳時“保值”。而且在調控措施出臺前，這些板塊樓盤的價格都曾有過大幅度的提升。

　　漢宇地産對旗下100多家門店的調查數據顯示，10月以來，主動撤銷購買意向的客戶數量佔到總成交的三成左右，其中首次購房和改善型購房客戶各佔一半。但這不意味著購房者已經徹底打消購買念頭，除了那些確實承擔不了首付和利率的買家不得不“被退房”和“被觀望”，仍有不少人“伺機而動”。上海的符阿姨就代表了不少購房者的心態，她告訴記者，受“限購令”影響，自己一家原來“逐步漸進”式的購房計劃已經全盤打亂，現在的計劃是一步到位。

　　目前上海樓市普遍打出“優惠”牌。據搜房網數據監控中心統計，截至10月19日，11月份預計打折優惠樓盤148個，環比再漲4%。但是，超過半數的打折樓盤不過是總價9折甚至以上、總價優惠10萬元以內，遠未達到購房者的心理預期。

　　受10月份零星出現的“退房潮”影響，不少樓盤選擇延遲開盤，尤其是十多個上海內環以內高檔樓盤“集體遲到”。

　　與此同時，10月28日，上海10月份最後一塊出讓的住宅用地被旭輝集團以4.56億元拿下，溢價193%，樓面地價達8160元/平方米。旭輝方面表示“物有所值”。有業內人士表示，種種跡象説明，儘管調控影響逐步顯現，但較為稀缺的優質住宅地塊仍不乏開發商追捧，開發商仍然“不差錢”。

　　北京：

　　房價振蕩調整降幅不大

　　中國指數研究院高級分析師袁秀明昨日在接受本報記者採訪時表示，新政對北京房地産市場影響較大。從今年4月的調控政策出臺後，北京住宅銷售量就明顯呈現下降，到了今年8、9月份又出現了明顯回升的勢頭。今年9月下旬，國家又出臺了一系列調控政策，北京市也出臺預售資金管理等調控措施，成交量在經過一系列衝高後，在今年10月份之後又出現了明顯下降趨勢。“總體來看，政策影響很大。而從價格來看，4月份的調控政策出臺後，北京房價未再出現大幅上漲，呈現調整態勢，個別樓盤上漲，而更多樓盤價格呈現下跌趨勢，但降幅不大。”她説。

　　記者了解到，就房價及成交量而言，9月20日~26日，北京市商品住宅周銷售面積約為20.94萬平方米，之後一週，衝高到33.7萬平方米，國慶後下降至17.93萬平方米，之後，又升高到21萬平方米。而截止到10月18日~24日，該周銷量僅為15.02萬平方米。就銷售價格來看，10月之後，北京商品住宅銷售價格徘徊在每平方米18000~20000元之間。

　　“我們認為，這種影響在相當長一段時間內，北京房價不太可能再快速大幅上漲。”袁秀明説，此次調控相對比較徹底，但是也並非完全徹底。促使房價上漲的機制仍然在，因此，房價大幅度下降的可能性並不大。之前的調控政策總體以行政性措施為主，儘管並不完全徹底，但肯定會起到一定作用，並且會持續較長一段時間。“總體看，國家下決心進行調控主要是從國家整體經濟發展狀況而進行的，目前，中國經濟正處於新一輪的上升階段，經濟狀況良好，在這種情況下，很容易造成房價大幅上漲，這樣更需要遏制房價上漲的局勢。長期而言，如果房價出現快速上漲的苗頭，這樣的調控措施可能會如影隨形，新的調控政策會到位，或者現有調控政策會更加嚴厲。”她説，如果政府沒有經濟增速下滑的顧慮，其最先進行調控的將是房地産行業，因為其牽涉金融和房地産兩個行業領域，其存在金融風險，以及産業過度發展會造成經濟發展失衡的風險，因此，無論從金融安全或經濟結構調整角度考慮，政府都要遏制房價的過度上漲，而不會讓房地産市場過熱。因此，北京房價出現大幅暴漲的可能性已不太大。

　　就北京二手房市場而言，有北京專業研究機構在分析新政影響後指出，新政對北京二手房市場的調控確有影響。據相關統計數據，10月以來，截至本月27日，北京二手住宅網簽成交套數環比9月下降了一成多，出售房源量環比9月下降8.44%，求購客戶量下降了1.11%，北京二手房市場10月成交量下降，幾乎已經成為定局。

　　天津：

　　“限購令”或成“搶房令”？

　　本報天津訊 (特派記者張瑩)10月14日，天津市政府正式下發《暫時實行限定居民家庭購房套數政策》的通知，限購政策的開始時間為10月13日，但沒有明確的截止時間。據了解，天津“限購令”不僅不計個人之前所購的房屋數量，限購的實行範圍也僅僅是不包括濱海新區和環城4區在內的市內6區。

　　與深圳、南京等城市直接對第三套房“限購”的“嚴厲派”相比，天津等城市不計個人之前擁有房屋的數量，以家庭為單位仍可再購一套新房的寬鬆政策，確實顯得“溫柔”了許多。

　　記者從天津多家地産公司和樓盤了解到，實行“限購後”，天津的整體房價和市內6區的房價均呈現出量升價跌的態勢，而環城4區和濱海新區的新房和二手房市場卻呈現出不均衡的發展態勢。對此，業內人士認為，將限購範圍規定在市內6區的商品房，對於打壓炒作市內房産這個天津樓市的“龍頭”有一定積極作用，而限制市內新樓盤的購買是否會迎來天津環城4區和濱海新區樓市的“春天”則有待時間的證明。

　　“稀缺資源”扛得住？

　　由於天津市內6區相對面積較小，房源相對較稀缺，因此對於很多家庭來説，這個本意旨在抑制每個家庭購房數量的政策，亦有可能導致“每個家庭都不會放過的這唯一的一次市內購房機會，令當地居民或外地投資者在短時間內搶購市內6區的房源”的情況出現。如此來看，天津的這個市內6區“限購令”則有可能演變成“搶房令”。

　　對此，鏈家地産市場部相關負責人表示，目前天津樓市主要靠剛性需求來支撐的，限購令的出臺，在嚴厲打擊投機行為之餘，無疑會對部分改善型住房的剛需購房群體造成一定影響，甚至可以造成市場不理智的“瘋狂”。昨日，記者來到市中心包括老城廂、南京路等地段的多家售樓處，幾乎得到異口同聲的回答：“我們的房子位於市中心，屬於稀缺性資源，無論怎樣調控價格也不會降。”

　　而在本月17日開盤的天津保利大都會一期，開盤首日上午就賣了300多套，據該售樓中心置業顧問劉小姐介紹，樓盤的銷售均價為2萬元/平方米，“由於樓盤所處的位置是位於天津市和平區中心地段的南市，價格又比附近的其他幾個樓盤定得低一點，因此開盤後銷售的異常火爆不足為奇。”

　　隨後，記者又來到位於河東區津濱大道的萬達廣場，“我們的商品房目前已經全部售完。”該項目的銷售主管孫瑩告訴記者，該樓盤在春節後剛開盤的時候均價只有八九千元/平方米，但賣到最後均價已漲到1.5萬元/平方米。

　　“我覺得限購令對我個人沒什麼影響，尤其是在不需要貸款的情況，而市內6區的新樓盤本來就不多了，估計幾年以後都只能買二手房了。”在位於天津梅江的富麗津門湖選房子的蔡先生認為，實行“限購令”根本無法擋住真正想買房的人，即使把自己新購一套房的“指標”用完了，也可以找到親戚朋友的“空閒指標”。

　　在位於河北區、紅橋區附近的幾個樓盤銷售處，均被工作人員告知沒有特別優惠。即使有個別項目推出幾套特價房，優惠幅度也很小。

　　14城出臺限購令，為房産稅出臺鋪墊？

　　為何是這些城市出臺“限購令”？

　　記者發現，目前出臺限購令的城市主要集中在長三角、珠三角、環渤海以及海南等經濟發展較快的一線和二線城市，同時還包括三亞、海口這種擁有稀缺自然資源、面對全國客戶的旅遊城市。在城市發展前景看好的情況下，不管是本地的購買力、周圍的購買力還是來自全國各地的購買力，均為這些城市的房價上漲提供了堅實的基礎。應該説，北京、上海這兩個全國最中心的城市除了擁有本地強大的購買需求外，全國各地的高端買家亦會為在北京、上海擁有房産而感到自豪。深圳、寧波、福州則是投資性客戶發家的幾個大城市，在炒家盛行的情況下，這些城市的樓價總是會大起大落。杭州、大連、三亞和海口則擁有較珍惜的自然旅遊資源，特別是今年年初海南國際旅遊島的建設上升為國家策略的消息發佈後，三亞和海口樓市旋即被來自全國各地的瘋狂買家所包圍。南京、天津、廣州則是中國東南片區的核心城市，近幾年不斷加強的城市建設以及不斷提高的城市地位，也使得這幾個核心城市的價格2009年~2010年相對於2008年有較大漲幅。

　　從綜合歸納了各地限購令的表格中不難看出，由於禁止購買第三套房，深圳、南京的“限購令”可謂最為嚴格。而上海、杭州等其他城市則對原先所擁有的房屋數量不予考慮，機會平等，每個居民家庭仍可再購一套新房，因此也被稱之相對“溫柔”的限購令。廣州的限購令雖然也允許每個家庭(除無納稅、社保證明的)再買一套新房，但由於為了堵住投資者鑽空子的機會，還特別規定18歲以下的未成年人不得單獨購買商品房，其嚴格程度比業內想象中強，介乎于“嚴格版”和“溫柔版”限購令之間。至於廈門、福州以及海口等已經規定了限購令期限到今年年底的城市，則被當地市民質疑其出臺限購令的“誠意”，甚至擔心“限購期”結束後，市場反而會出現報復性反彈。

　　中小房企年底資金壓力變大

　　記者發現，全國14個城市的限購令，大部分是對新購房屋數量作出限制，少數對包含存量房屋在內的房屋總數作出限制。房地産人士表示，在限購令之下，買賣雙方對樓市前景分化嚴重，不像2007年二套房貸政策首次實施後，買賣雙方對樓市前景一致看跌，從而導致2008年樓價有所鬆動。作為業主一方，大部分人認為房子“賣了買不回來”，故此停止放盤，等限購令過了再説。至於購房者一方，一部分人認為政府調控樓價決心很足，還是暫時不入市；另一部分人則認為，只有供應稀缺的商品才會限購，滿大街吐血大甩賣的商品沒人買，故此若自己仍符合資格新購房屋，他們還是會入市。甚至有的之前沒想過入市的市民，也會因為不想浪費指標而入市。

　　2007年二套房貸政策宣佈，2008年開發商減價促銷導致樓市出現拐點，本次全國14個房價上漲過快的城市實施臨時限購，讓市場揣測2010年是否也出現樓市拐點。

　　業界人士分析，開發商會不會降價售房，主要取決於兩大因素：一是資金狀況，二是對未來房價的預期。

　　資金方面，不少房企今年銷售依然火爆，銷售回款增加明顯，但其融資渠道多受限制，不少企業的購置土地費用大幅增長。記者從一些開發商了解到，對於一些資金緊張的中小房企來説，年底不少貸款也將到期，企業會面臨較大的資金壓力，有可能會出現降價銷售的可能。

　　限購令後，會是房産稅嗎？

　　作為一個臨時出臺的行政措施，截至目前，各地限購令除廈門、福州和海口外都沒有宣佈限購令的持續時間。“臨時執行”與“在限購令內”成為限購令中的模糊字眼。儘管廈門、福州和海口的限購令有效期截止到12月31日，不過當地業界人士對限購期並不樂觀，他們認為政府是在“觀其行，聽其言”，若3個月內未達調控成效的話，限購令有可能延期執行。房地産業界人士認為，限購令至少應該持續半年才會顯現調控效果，年底的旺季與明年開春的淡季有可能都被限購。市場也在猜測限購期結束後會不會就是房産稅實施的開始？畢竟政府也在擔心限購結束時衝閘而至的入市洪流會再次推高樓價，使得限購再次成為“中央空調”。限購令持續時間的拿捏及房産稅開徵的時機，或許已在政府的通盤考慮中。

　　據了解，重慶、上海很可能成為住宅徵收房地産稅的試點城市。根據各媒體報道，重慶目前上報至財政部、國家稅務總局、住房和城鄉建設部的試點方案，採用“套數越多、面積越大”——稅率逐級提高的累進計稅方式。而上海的房産稅徵收稅率則預計為0.3%～0.4%。有消息稱，北京、深圳亦有可能被列入試點城市之中，中央對房産稅的開徵比較急切，希望在幾個試點城市實行房産稅後，明年能夠在全國進行推廣。不過，由於在徵收稅種和徵收範圍、稅率、採取方式等方面各試點城市難以達成一致意見，因此房産稅的具體開徵時間仍未明確。