樓市“二次調控”阻擊房價上漲 成交應聲而落

　　國慶前夕，調控利劍再度祭起，長假期間樓市成交應聲而落。

　　北京市房地産交易管理網的數據顯示：10月1日至6日，北京市新建商品房網簽總量為782套，環比國慶節前6天跌幅超過80%，二手住宅網簽總量為138套，與9月同期相比下跌94%。

　　業內專家分析，在樓市又趨火熱之機，相關部委出臺的“五項措施”，對於狙擊房價回升能夠取得最好的效果。在房價上漲預期重新抬頭的節點上，二次調控的風向標作用立竿見影。數據顯示，國慶期間北京二手樓市價格基本與9月持平，維持在每平方米22000元左右。二次調控大幕拉開後，觀望情緒又重新在市場上瀰漫。北京安華房産經紀公司的小侯告訴記者，由於新的調控措施不期而至，節前許多來看房的購房者開始推遲購房計劃，而不少二手房業主卻開始著急掛牌出售。

　　近日，一些一線城市紛紛出臺限購令，在一定程度上也加重了購房者的觀望心態。10月7日上海出臺的樓市調控細則明確規定，暫定上海及外省市居民只能在上海新購一套商品住房（含二手存量住房）。而在節前9月30日晚上，深圳也緊急出臺政策，規定從10月1日起，在深圳暫時實行限定居民家庭購房套數政策，非深圳市戶籍居民家庭限購一套住房。

　　“限購政策如果能夠得到切實執行，投資者的空間基本上被鎖死，改善性需求也會受到抑制。”一名業內人士分析，目的就是要倒逼開發商主動明確地降價。

　　據統計，今年國慶期間北京樓市大約有17個樓盤、近7300多套住宅入市銷售。許多上半年銷售不佳的開發商寄希望於“金九銀十”能夠熱銷，突擊全年業績，但是9月份由於成交量回暖，部分城市房價又有重新上漲的苗頭。

　　在這個節點上，各項調控措施的出臺落實有利於穩定各市場主體的預期，防止房價上漲的火苗重新躥高。尤其是對於掌握降價與否主動權的開發商而言，加大對土地閒置、拖延開竣工時間、捂盤惜售等違法違規行為的曝光和處罰力度等措施將持續給以警示。

　　與此同時，此輪調控再次強調，對有違法違規記錄的房地産開發企業，要暫停其發行股票、公司債券和新購置土地，各商業銀行停止對其發放新開發項目貸款和貸款展期。將資本市場和銀行信貸兩個水龍頭擰緊，對開發商賴以經營的資金源頭直接進行限制，將迫使開發商主動降價銷售，讓房價回到大多數購房者能夠承受的範圍。

　　那麼未來樓市走勢如何？日趨明朗的調控目的能否穿透樓市的迷霧？

　　由於之前對二次調控沒有預期，許多開發商在當前旺季加速推盤，因此未來數月的住房供應仍會有慣性增長。上海易居房地産研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，今年第四季度，重點城市的商品住宅成交量估計將比8至9月份略有回落，房價上漲的動力減退，市場再度降溫、房價小跌基本成為定局。

　　二次調控的來臨意味著，如果房價不降，調控將成為常態。調控的目的已不僅僅是高壓市場，促使房價理性回落，長遠旨在完成房地産市場基礎性的各項制度建設，修復土地出讓、住房銷售交易等各個環節中的漏洞，堵住房價過快上漲的源頭，剔除市場中的非理性因素、投機性力量。

　　過去幾年房價過快上漲暴露出來的主要問題是，土地出讓不規範，在住房交易和持有環節稅收過於寬鬆導致投機性需求過多，由於開發商與購房者之間存在嚴重的信息不對稱，開發商囤地、囤房、哄抬房價的空子較多。將這些問題重新進行梳理整治，將形成更為合理的住房供需機制，住房梯次消費、滿足居民基本居住需求的理念將隨調控的推進逐漸深入人心。

　　另外值得關注的是，隨著樓市在“金九”時的急速升溫，被視為樓市殺手锏的房産稅的腳步聲漸行漸進。上海出臺的調控細則強調，積極做好房産稅改革試點的各項準備工作，而有關部委則提出，要加快推進房産稅改革試點工作，並逐步擴大到全國。儘管步伐不是很大，但猶如懸在樓市頭頂的達摩克利斯劍一般，房産稅試點的推進將始終對樓市買賣雙方的預期施加影響。

　　調控新政已然使部分城市樓市重新趨於冷淡，房價下降已是大勢所趨。據搜狐焦點網購房中心監控數據顯示，10月份，北京及周邊優惠打折樓盤環比9月份增加了10.1%，最低折扣也降至8折左右，如果政策落實到位，或許壓倒高房價使其實質性下降的最後一根稻草已經來臨。