樓市成交放量難解房企資金饑渴

　　6日晚間，保利地産披露的最新銷售數據顯示，8月份保利地産實現簽約面積83.31萬平方米，實現簽約金額68.42億元；環比7月分別增長86.96%和86.43%。分析人士預計，其他上市房企8月的銷售數據也將環比大幅增長。

　　進入9月份以來，京滬深等一線城市樓市成交量繼續回升。業內人士認為，成交放量難解房企資金饑渴，當前部分房地産開發商逆勢提價很可能令樓市遭遇新一輪的調控。對於未來走勢，業內人士表示，後市開發商能否讓利以及讓利的幅度將決定“金九銀十”能否再現以往的成交火爆景象。

　　現狀

　　上市房企資金饑渴

　　剛剛過去的8月份見證了成交量的大幅回升。第一創業證券研究所的數據顯示，8月份，在一線城市中，上 海 成 交1 7 1 1 9套 ， 環 比 增 長15%；北京成交9211套，環比增長32%；深圳成交3010套，環比增長77%。在二線城市中，南京、杭州、天津、武漢和重慶8月份的成交量環比也上升了106%、42%、14%、35%和33%。

　　以萬科為例，萬科8月實現銷售面 積9 1 .5萬 平 方 米 ， 銷 售 金 額119 .9億元，同比大漲84 .85%和148 .76%，環比上漲20 .71%和42.06%，單月銷售面積和金額雙雙創下了歷史新高。2010年1至8月份，萬科累計實現銷售面積487 .5萬平方米，銷售金額572 .1億元。銷 售 均 價 方 面 ， 當 月 銷 售 均 較 為13103 .83元/平方米，環比上漲17.69%，同比增長34.57%。分析人士指出，成交量驟然放大，主要源於壓抑已久的剛性需求的爆發和各家地産公司的集體釋放庫存。

　　在銷售出現井噴的同時，房地産公司拿地的腳步也絲毫沒有放慢。以萬科為例，8月份萬科共獲得13個項目，新增權益建築面積為302.33萬平方米；1至8月份萬科新增權益建築面積達到了1792 .10萬平方米，已是2009年全年的1 .44倍。不過，儘管成交量出現回升，但在剛剛公佈的地産公司半年報中，開發商資金鏈趨緊已經十分明顯。

　　東興證券研究顯示，截止2010年月，按申萬分類的135家房地産上市公司資産負債率為67.79%，同比上升了6 .02%，相比2009年底的65.03%也上升了2.76個百分點。135家公司的借款達3317億元，同比2009年6月的2120億元增長56.46%，同比2009年底增加了32.06%，其中長期借款為2487億元，同比2009年6月的1411億元增長76.26%，同比2009年底增加了34.86%；短期借款為830億元，同比2009年6月的710億元增長16.90%，同比2009年底增加了24.35%。

　　上市地産公司在現金流的緊張程度上更為明顯。WIN D統計顯示，按照申萬一級行業分類的135家上市房企中，2010年上半年經營活動現金流量凈額為-837.56億元，而去年同期則為418.06億元。四大地産龍頭中，保利地産上半年經營活動現金流量凈額為-233.48億元，萬科A、金地集團和招商地産也分別達到了-95.14億元、-45.36億元和-19.98億元。而在去年上半年，這個數字則分別是54.52億元、98.22億元、26.43億元和31.46億元。

　　截至報告期末，135家上市地産公司現金及現金等價物凈增加額為-4 7 .7 7億 元 ， 而 去 年 同 期 則 為548 .30億元。此外，截至報告期末，上市地産公司的存貨整體高達7753.80億元。地産公司的資金饑渴程度可見一斑。東興證券房地産行業分析師鄭閔鋼預計，四季度房地産開發企業的資金將明顯趨緊，一方面將迫使企業加大促銷力度；另一方面也將大大減弱開發企業提高商品房銷售價格的過高期望；接下來的四個月，商品房銷售活躍度加大，銷售價格波動也將加大。

　　糾結

　　開發商是否讓利決定“金九銀十”走向

　　房企資金吃緊的現狀正在增加其讓利的壓力。在中國房地産學會副會長陳國強看來，樓市“金九銀十”能否重現，開發商是否讓利很關鍵。他告訴《經濟參考報》記者，雖説九、十月份是樓市的傳統銷售旺季，但在調控的大背景之下，仍應理性看待。

　　記者了解到，當前對於樓市未來的走勢存在一定的分歧。其中，有分析認為，在目前“低價熱銷、高價滯銷”的市場環境下，部分純新盤有望選擇低開，以價格換銷量，屆時房價可能會出現一輪調整。也有分析認為，9月的市場可以説是下調與反彈的壓力並存，而價格出現新政後首次上漲的可能性非常大。

　　這種擔憂並非偶然，目前市場上部分消費者的心態正在發生變化。“估計房價再往下降的可能性不大了，而且心裏邊也害怕房價會再漲回去，所以與其保持觀望，繼續糾結，不如乾脆出手。”在北京某事業單位上班的劉先生對《經濟參考報》記者説。

　　就在上個周末，為了以後小孩上學方便，劉先生把南三環83平米的兩居室以185萬的價格賣了，然後再買了一套二環以裏95平米總價330萬的房子。他説，房子的價格在他的可承受範圍之內。

　　進入9月份，像劉先生這樣剛性需求和改善性需求集中釋放的人不在少數。據北京市房地産交易管理網的統計信息顯示，8月29日至9月4日，全市新建商品房(不包括經適房和限價房)網簽總量為2045套，雖然與去年同期相比，仍有33%的差距，但是環比上周的1412套，上漲了近45%，本週新房日均成交量292套，已基本恢復到了新政出臺前的水平。

　　住房需求似有回暖跡象。《經濟參考報》記者5日在北京東南三環萬科一項目銷售中心現場看到，雖然頂着大太陽，且還不知道最終的開盤價格，但前來看沙盤和諮詢的購買者絡繹不絕，現場的售樓人員明顯有點忙不過來。

　　不過，鏈家地産市場研究部認為，部分長期觀望剛性需求首次爆發，是否能夠帶動整體市場回暖仍有待觀察。因為此類需求在一段時間的釋放後會逐漸冷靜和消逝，而是否有其他類型剛需跟進市場繼續帶動成交，才是整體市場真正回暖的關鍵。

　　鏈家地産認為，“金九銀十”作為傳統房地産市場旺季，在消費者眼中其導向作用突出。尤其是九月上半月，其成交量對消費者的心理作用更加顯著，如果成交放量，則消費者會跟進市場引發大規模的成交回暖；但如果成交緊縮，則消費者觀望情緒有可能進一步加重。

　　中原地産市場研究部張大偉認為，新政實施數月，積壓了很多剛性需求，而當前正值金九銀十的交易旺季，市場一旦出現低價盤，搶購就很容易形成。但市場成交量如果持續上漲，住宅價格很可能面臨回升。

　　後果

　　開發商逆勢提價或引後續調控

　　記者發現，本輪樓市調控施行至今，一度絕跡的排隊買房的場景重新出現，而在政策的重壓之下，資金鏈吃緊的部分開發商開始利用成交回暖的勢頭逆勢提價，令北京、上海等地樓市逆市出現了“量價齊升”的現象。業內人士認為，這很可能引後續調控政策出臺。

　　中原地産認為，“金九銀十”期間商品房及二手房的成交量有可能因為供應量的上漲而上漲，但漲幅不會過大，而一旦市場在此期間出現明顯的逆勢反彈，將很有可能促成力度更大的第二輪調控，包括徵收房産稅、預售資金監管、全面限購等在內的一系列舉措都有可能隨之而來。

　　上海易居房地産研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，當前的房價水平，在中央看來，依然偏高，距離調控目標存在明顯距離。如果此時投資投機者蜂擁入市，那更嚴厲的調控政策也就不遠了。

　　“對於房地産市場而言，只要是自住需求，不管釋放量有多大，也很難大幅推高房價，可一旦投資者，尤其是專業炒房客入市，則很容易形成羊群效應，會有越來越多的人加入抄底的行列，從而拉動房價快速上漲。所以，只要投資投機者大量入市，必然招致新的調控政策。”楊紅旭説。

　　比如，近期重新被媒體關注的房産稅，就是一個重要的“備用政策”，極有可能在少數城市試點推出，如上海和重慶。再比如，限制外地人購房可能會在全國大範圍推廣，目前只有少數城市從嚴執行。還有，營業稅方面也有提高稅負的空間。

　　不過，與機構樓市調控加碼的觀點相比，專家們的觀點更傾向於政策維穩。

　　中國社科院城市發展與環境研究所研究員牛鳳瑞告訴《經濟參考報》記者，樓市調控政策應該保持相對穩定，因為房地産永遠都在變化，政策不可能保持同樣的調整頻率，穩定的調控政策，有助於穩定市場預期，對供需雙方都有好處。

　　對此，住房和城鄉建設部政策研究中心副主任王玨林表示，今年上半年的房地産市場，調控政策取得了階段性效果，但調控的任務還很艱巨，與國家的要求還有很大差距。因此，相關部門、地方政府將會加大調控政策的執行力度。

　　但他同時指出，下半年，開發商和消費者對政策的預期會逐步減少，因為無論是從市場反映還是相關領導人的態度，都能發現政策需要持續和連貫，而且政策的執行離我們的目標還有很長的距離，所以談不上變化或結束。