樓市“金九銀十”存分歧：底氣到底足不足？

　　本週正式進入秋高氣爽的9月，樓市也大張旗鼓準備迎接傳統營銷旺季：“金九銀十”。8月份來自北京、上海、深圳等一線城市量價齊升的成交數據，使得今年“金九銀十”的到來顯得底氣頗足，不少企業甚至準備趁勢推動價格上漲，以在這個黃金旺季大撈一把。

　　但遭遇了史上最嚴厲的房産調控後，房價所降甚微，樓市真的就此進入回暖反彈？

　　也有部分開發商和業內人士紛紛提醒市場切勿過於樂觀，如果樓市真的從此量價齊升，二次調控的“核武器”將相距不遠。

　　孰對孰錯？讓我們拭目以待。

　　■市場觀察

　　8月成交量紛紛上漲

　　北京中原根據房地産交易管理網統計數據統計，2010年8月，北京新建住宅期房網簽總成交量達到了9211套，其中住宅為5565套，環比7月上漲了12.4%。而除去經限外的期房住宅總成交為4488套，上漲了11.2%，合計期房及現房的住宅除經限合計成交為5511套。環比7月上漲了14.5%，但是相比2009年同期的13331套依然下調幅度達到了58.7%。

　　成交量上漲不僅出現在北京，還有其他各大城市。

　　據中原地産統計，8月最後一週，監控的九大城市中，除天津小幅下降8%外，其餘8個城市環比均有不同程度增加，增幅最大的杭州達75%，最小的深、漢2市為3%。從整個8月新房成交情況看：截至上周，各城市8月的新房成交量均已超過7月。預計各市8月全月成交量環比7月份將有4~5 成的增加。其中，深圳成交量的增加最為明顯，環比增幅將達8成；天津、上海兩市增幅最小，約在2~3成。

　　推盤力度逐步加大

　　伴隨成交量上漲的，還有各企業推盤的力度。

　　8月的最後一個週末，不少項目已經開始厲兵秣馬，搶佔先機了。

　　8月28日，中糧萬科長陽半島第二次開盤，推出377套房源，一日售罄。

　　同日，大興區純新盤項目金地仰山開盤，一舉推出724套房源，14000元/平方米的起價不僅刷新了區域新盤低價，而且迎來了1045人爭搶。

　　當日，南四環的藍光雲鼎也推出300套房源，平層和LOFT産品均有。

　　據記者統計，僅這個週末，就有5個項目開盤，總供應套數達2874套。開盤之密集，供應量之大，今年以來少有，但供應戰剛剛開始，真正的供應量還在9月。

　　據專業機構統計，預計在9月開盤的項目達到了46個。新政之後的5、6、7、8四個月預售入市項目分別為21個、27個、27個、18個，與之相比，9月份有非常明顯的上漲。而這46個預計開盤的項目中，純新盤就達到了21個，可能創下2009年來的新高。

　　金九銀十底氣不足

　　交易量回暖，開發商大舉推盤，部分項目減少優惠蓄謀調價……種種跡象表明，市場已經充分做好了準備迎接沉甸甸的“金九銀十”，但仔細分析數據背後的現實，卻並不那麼樂觀。

　　北京中原三級市場研究總監張大偉認為，最近市場的確出現了數據上的反彈，但是更多屬於成交量的反彈，尤其是中低價房入市帶來的成交。他認為，即便是金九銀十，部分商品房項目的低價促銷，也是樓市成交量的主要組成部分，但是，“在市場沒有達到新政前2/3時很難説市場形成明顯的回暖”。

　　除了成交結構，存量房和成交數據的變化也頗為不樂觀。

　　根據搜房網數據監控中心數據顯示，截至8月30日，北京市商品住宅可售期房套數為66984套，現房可售套數為32027套，共計99011套，創年內新高。

　　北京中原對新政後北京商品房成交情況作了分析，發現新政後北京商品住宅期房市場取得預售項目合計82個，供應住宅總套數為29468套，而截至8月31日，簽約套數僅為11956套，簽約率不足40.6%，而從銷售面積來看，82個項目合計供應面積為3239847平方米，4個半月簽約面積僅為1259825平方米，積壓面積高達198萬平米，積壓率達到了61.1%。按照已經成交的均價計算，82個項目總值為707.8億元，而開發商在這4個半月的時間內，僅銷售了221.62億元，而庫存價值高達486.2億元。也就是説平均每個項目積壓價值高達5.93億元，而部分多次取得預售證的項目積壓總值更加嚴重。

　　張大偉指出，“從實際項目數據可以看出，開發商銷售業績慘澹，樓市從量跌到價跌的趨勢已經明顯，最近市場的回暖更多可以看成是假性回暖。”

　　新建商品住宅存量逼近10萬

　　新建商品住宅存量繼8月第三周保持了穩定的上升後，第四週已經突破9.9萬，預計9月可突破10萬的大關。8月第四週週末連續兩天維持在超過9.9萬的高位，這是新建商品住宅存量2010年首次接近10萬的紀錄。

　　新建商品住宅存量由預售商品住宅存量和現售商品住宅存量兩部分構成，其中現售住宅存量較為穩定，2010年一直在3.1萬左右，而隨著預售商品住宅的不斷入市，預售住宅存量不斷增長，目前已經達到6.7萬的庫存量。

　　“鏈家地産”市場研究部認為，新建商品住宅存量反映了市場的供需狀況，適當的存量才能保證市場的良性運作，新建商品住宅存量增大，一定程度上給開發商施加了壓力，新項目只有以一個具有競爭力的價格開盤才能帶來樓盤的熱銷。

　　新開樓盤預售價格漲跌有別

　　在預售項目方面，8月第四週共有5個項目獲得行政許可，明顯高於前周的項目總量（前一週2個），而總供給套數2791套，遠高於前一週255套的供給。其中“半島家園”是近一個月以來的第二次推盤，從第四週新推項目的價格來看，漲跌有別。

　　“鏈家地産”市場研究部分析師張月分析，第一，部分項目即使價格見漲，依然熱銷。例如“半島家園”8月二期同7月份一期相比，二期樓盤的擬售均價平均上升了712元/平米，近2天就簽約71套，據媒體報道，實際目前二期項目算上認購及預訂已經售罄，銷售火爆可見一斑。第二，部分項目依然採取了相比同區域較低的價格開盤，例如，“領秀慧谷”位於回龍觀，擬售均價15223元/平米，與今年5月開盤的同區域“智慧小區”20144元/平米的價格相比，降低了24%，但是低價入市並沒有帶動銷量的上升。

　　張月認為，從上述案例可以看出， 8月第四週開發商對於新項目的定價有漲有跌，這説明開發商在試探市場，一部分開發商對於價格有一個較高的預期，在9月旺季到來時，趁機漲價，而另外一部分開發商則希望通過適當的降價刺激銷量的上升，價格的上升和下跌都是開發商對於當前市場的一種判斷，無論哪種判斷都是對9月有一個較高的預期，而這也有可能促使9月成交有一個明顯的增長。

　　售樓處來訪者明顯增多

　　週一上午，記者來到位於東四環四方橋附近的華僑城，與週末相比，售樓中心略顯冷清，其銷售人員笑稱，“好在您週一過來的，週末來看樣板間需要提前預約的，我也不可能給您介紹這麼詳細”。記者在樣板間看到兩三對夫妻也在看房。據介紹，華僑城將於9月中旬開盤，9月1日至9日辦理VIP卡，可享受9.6折優惠和選房條件。銷售人員告訴記者，項目確實受到政策調控的影響，買房投資的比例下降，但其他需求的客戶還很多，這一點從看房量上就能看出來。

　　而同樣感覺到市場在回暖的是即將入市的綠城北京誠園，該項目于8月29日開始排號，排號者要交50萬——100萬的誠意金，9月開盤的均價為52500元/平方米，截至30日下午，40%的房源被定。銷售人員稱，暫不説成交量，至少看房量和新政剛出臺時相比截然不同，觀望的情緒明顯少了很多。

　　記者在調查中發現，很多老項目後期樓盤的開盤價格和之前的開盤價格相比沒有太大區別，比如房山的恒盛波爾多小鎮6月30日開盤均價為8500元/平方米，而9月開盤的一期均價為9000元/平方米，參加團購可直降7萬，以此計算，兩次開盤的均價基本相同。據銷售人員介紹，看房的人很多，看樣板間需要提前通知進行預約。

　　二手房客戶紛紛出手

　　“價格上並沒有出現大漲或大落現象。只有個別區域的房價略有小降，那也只是將市場火爆時的價格泡沫擠出而已。像我們通州區域就是如此。成交量確實較前兩個月明顯多了不少，看的人也挺多的，只是前一段時間光看不成交，但現在客戶看不到價格降太多也看不清後市，所以就想著出手了，現在政策打擊得這麼厲害，過幾個月價格肯定要下來的，不如現在成交圖個踏實。”熒燦地産通州區域劉經理向記者表示。

　　熒燦地産華騰園區域尹經理表示：“最近我們這邊兒確實簽單量提升不少，比起前幾個月的冷清，需求明顯。我這裡就有一個客戶，之前2009年底就準備購房結婚用，沒想到一拖就到8月中旬。本想著房價能落一落時再出手，可是價格方面到現在也沒太大變化，想想還是現在買了吧，只好找家裏人‘贊助’來完成。”

　　據熒燦地産數據顯示，8月以來二手房市場呈現量增價穩的局勢，供應量的增長使得商品房及二手房的成交量依然可能在金九銀十有更進一步的上漲，但是上漲的幅度不會太大。熒燦地産總經理顧辰天認為，市場並沒有走出調整期。價格則依然維持下跌，中低價商品房的成交比例上漲，會使得價格下調的趨勢依然明顯。