北京部分樓盤逆市提價 開發商試探"金九銀十"

　　開發商能撐多久？從北京房企近期的動作看，大幅漲價者大有人在。

　　統計數據顯示，8月北京樓市近100個樓盤中有近1/3的樓盤選擇逆市漲價，漲價幅度最高的樓盤就是萬科的萬科公園五號。此外，8月中旬開盤的霞公尊府預售價突破10萬元/平方米，創造了北京樓市預售價的新高。將於9月開盤的PARK北京，也將定位指向了全球最昂貴的公寓——位於倫敦中心的“海德公園一號”。

　　樓市調控背景下，樓盤漲價與天價開盤的舉動極為異常，背後的原因何在？《每日經濟新聞》記者為此展開了實地調查。

　　萬科公園五號漲幅居前

　　調查數據顯示，8月北京樓市近100個樓盤中，33個樓盤漲價，比7月增加12個；降價樓盤為11個，比7月減少20個；53個樓盤的價格未動。其中，萬科公園五號以11.11%的漲價幅度位居漲價榜榜首。

　　據了解，7月萬科公園五號的均價為4.5萬元/平方米，但目前，搜房網上標示的樓盤均價為5.3萬元。

　　記者以買方身份致電萬科公園五號售樓處，一位工作人員介紹説，目前萬科公園五號一些房源的均價為4.6萬元，而有些房源的均價為5.3萬元~5.5萬元/平方米。如此粗略計算，萬科公園五號的銷售均價可能已突破5萬元/平方米。

　　對於萬科公園五號的提價行為，北京美聯物業副總經理楊明麗認為主要的原因在於，該樓盤在售的主力戶型為小戶型，銷售均價會比大中戶型高。此外，萬科一直信奉應市定價的策略，目前萬科公園五號周邊樓盤，如棕櫚泉國際公寓、公園大道等樓盤的二手房價格已近5萬元/平方米，因此萬科公園五號的銷售均價從4.5萬元/平方米提升至近5萬元/平方米，也屬適應市場。

　　對此，北京萬科營銷總監肖勁在接受《每日經濟新聞》記者採訪時指出，萬科公園五號銷售均價提升只是極少數銷售房源呈現出來的統計數據。

　　10萬元單價創預售價紀錄

　　北京樓市近段時間的“漲聲”引人，但霞公尊府以突破10萬元的預售天價開盤更讓人側目。

　　8月14日，位於王府井的霞公尊府在拿到銷售許可證的當天，便推出了74套公寓，銷售均價為106320元/平方米，突破10萬元大關。

　　楊明麗介紹，此前北京開盤預售價極高的代表性樓盤是釣魚臺七號院，這個樓盤去年7月開盤時的預售價為7萬元/平方米，但目前的均價也高達10萬元/平方米。

　　在調查中，霞公尊府一位銷售人員介紹説，目前該樓盤房源的面積為350~590平方米不等，價格區間為8.5萬~13.7萬元/平方米，主力戶型為440~590平方米的三居和四居。買方首次購房的首付比例為30%。

　　記者粗略計算，按10萬元/平方米來計算，一套440平方米的主力戶型總價高達4400萬元，30%的首付即為1320萬元。

　　霞公尊府為什麼以如此高的價格開盤？上述銷售人員説：“我們這個樓盤就是北京飯店二期，最大優勢就是地段的不可複製性，目前北京飯店附近已無地塊可供開發。”

　　來自北京市房地産交易管理網的信息顯示，霞公尊府開盤近半個月，目前還未有成交記錄。

　　目前，北京樓市天價開盤消息中的另一個焦點樓盤是PARK北京。該樓盤在宣傳中已將自己與全球最昂貴的公寓——位於倫敦的 “海德公園一號”相比肩。樓盤的張姓銷售總監向記者介紹説，該樓盤欲在9月開盤，售價待定。當被問及預售價是否會達到10萬元/平方米時，這位銷售總監回答説：“不會這麼高”。

　　開發商心理微妙變化

　　楊明麗指出，8月北京樓盤漲聲一片，主要原因是成交層面虛假繁榮惹的禍。

　　美聯物業的統計數據顯示，6月底到7月中旬，北京樓市一手房周成交套數基本在近1100套；7月26日~8月1日的一週，一手房成交套數升至1959套；8月2~8日，一手房成交套數為1572套。7月26日~8月8的兩周內，北京一手房成交套數大幅度增長，主要原因是幾個熱銷樓盤的入市帶動起來的，如保利茉莉公館、萬科長陽半島、國風上觀等。

　　這兩周成交量的上升，對早已疲勞的北京開發商的定價心理産生了虛假繁榮的引導作用，他們誤以為市場已進入熱銷階段，導致8月樓盤價格上漲。

　　最典型的代表為北京房山地區的陽光邑上、綠城百合公寓和天恒樂活城三個樓盤，在房山地區的萬科長陽半島熱銷後，8月，同區域三個樓盤的銷售均價均提升了近10%。

　　之所以認為7月26日~8月8的成交回暖是虛假繁榮，楊明麗認為一個重要的佐證是，在這幾個熱銷樓盤售盡後，市場成交量重新回歸原態，如8月9日~15日一手房成交量降至992套，向幾大熱銷樓盤推出前的周成交量靠攏。中國指數研究院指數研究中心研究副總監何田在接受記者採訪時也基本贊同楊明麗的觀點。

　　在接受《每日經濟新聞》記者採訪時，廣東刀客地産研究機構總經理謝逸楓認為：“隨著政策進入平淡期，加上‘金九銀十’即將到來，開發商此時選擇漲價，主要目的是試探市場。如果房價上漲還有人購買，説明房價下降的可能性不大。”

　　至於霞公尊府天價開盤的現象，楊明麗認為，主要是一種逆市一搏的心理。同時，對於高端樓盤，降價會對其品牌形象帶來惡性影響。

　　但據本報記者調查，時下北京高價開盤的樓盤，其銷售表現一般。除了霞公尊府開盤近半月無一套成交外，7月29日，首創禧瑞都以均價69268元/平方米推出了186套房源，目前僅成交25套；7月底以近6萬元/平方米開盤的紅璽園，在166套可售房源中，只成交了8套。記者 葉書利 發自北京