中報顯示七成房企缺錢 決戰“金九銀十”或不再死扛房價

中報顯示七成房企缺錢（資料圖片）

　　新華網上海9月1日電(記者　魏宗凱)截至8月31日，按照證監會分類的112家A股上市房地産企業中報全部出爐，值得關注的是，自去年末以來上市公司經營性現金流繼續惡化，負債總額進一步增加，資金更為緊張，但企業存貨卻暴增。專家認為，隨著房地産宏觀調控政策效果的逐步顯現，選擇“死扛”房價的企業面臨高負債和高庫存的雙重壓力，在傳統銷售旺季“金九銀十”期間如果企業依然採取保守策略，則業績將進一步分化。

　　房企普遍資金吃緊

　　最新統計數據顯示，已公佈中期業績的112家A股上市房地産公司上半年經營性現金流為-783.6億元，較一季度末的-405.6億元下降了378億元，較去年同期的349.6億元下降了1133.2億元。共有77家公司經營性現金流為負值，比2009年末的35家增加了一倍多，多位分析師表示，約七成公司經營性現金流為負，説明整個行業資金吃緊。

　　從負債來看也不容樂觀。這些地産公司上半年負債總額達到7944億元，較一季度末和去年末分別增加了601億元和1260億元。其中負債總額超過100億元的公司共有17家，地産四大龍頭公司萬科、保利地産、招商地産、金地集團中期負債達到了2779.4億元，佔整個負債額的35%，萬科的負債總額為1120.9億元，保利地産為925.9億元。超過80家上市公司資産負債率高達50%以上。

　　長江證券房地産分析師蘇雪晶認為，開發商的現金回籠速度明顯放慢，而施工面積和新開工項目卻沒有減少，這是導致上半年眾多開發商現金流為負值和負債率高企的主要原因。在銀行房貸收緊、資本市場融資難度提高的背景下，房地産企業或將面臨現金流的嚴峻考驗。經營性現金流已連續兩個季度為負值，這説明房企銷售壓力較大，形勢不樂觀。

　　統計顯示，在今年上半年存貨同比增幅排名前十位的上市公司中，有半數是房地産企業，房地産公司上半年的存貨同比增長了2423.87億元。已披露中報的上市房企中，有87家上半年存貨同比有所增長，其中有14家漲幅超過100%。上半年地産四大龍頭公司存貨總計高達近2900億元。其中保利地産上半年的存貨規模達到了937.88億元，同比增長了112.40%，較年初增長56.06%。年初，萬科計劃在2010年實現銷售800億元的目標，但上半年僅完成全年銷售目標的45.9%。從公佈的業績來看，大多數房企中期銷售成績同樣“不及格”。

　　惡化中現分化

　　儘管整個行業資金狀況繼續惡化，但企業的盈利能力和償債能力已經明顯出現分化。

　　上半年上市房企實現銷售收入1201.18億元，較去年同期上漲30.80%；實現營業利潤241.71億元，較去年同期上漲了27.22%；實現歸屬母公司股東的凈利潤161.38億元，較去年同期上漲近26%。其中六成房企凈利潤同比增長，15家房企出現虧損。

　　萬科、保利地産、招商地産、金地集團等地産龍頭公司的業績仍然保持了較為穩定的增長，4大房企上半年營業總收入共計437.36億元，佔全部112家上市房企總收入的36.41%；凈利潤總計達到67.17億元，佔全部112家上市房企的41.62%，金地集團、招商地産凈利潤增幅更是超過100%。但上海新梅、金融街、中華企業等30多家公司由於可結算面積減少或者毛利下降等原因上半年凈利潤同比降幅均達到30%以上。共有28家上市房企的營業總收入超過10億元，但凈利潤超過10億元的僅有“萬保招金”這4家房企。申銀萬國證券分析師阮曉琴認為，房地産企業已經出現明顯分化。

　　從償債能力來看也同樣出現分化。據測算，在不買地的情況下，萬科以上半年平均每月60億元的銷售速度賣3.5個月就可以償還其短期流動負債；招商地産則需要2.9個月，金地需要4.4個月。但ST中房、中糧地産則需要幾十個月以上的時間才能還清所有賬款。

　　業內人士也表示，當前樓市也出現分化特徵：降價的樓盤好賣，不降價的滯銷；高檔住宅價格堅挺，普通住宅容易降價；上市公司傾向於降價，非上市公司不願意降價；剛性需求依然願意買房，改善性需求被明顯壓抑，投資性需求基本退出市場。

　　招商地産一位高層認為，整體而言，開發商資金狀況並不太緊張。若土地價格沒有明顯的下降，開發商買不到便宜的地，降價賣樓就沒有太大的意義。若土地市場價格下降明顯，開發商就會有足夠的動力降價銷售回籠資金購地。

　　上海易居房地産研究院綜合部部長楊紅旭稱，一些中小企業已經停止拿地，暫緩開發以渡過資金難關。而上市公司不得不繼續跑馬圈地支撐業績，因此資金壓力更大。

　　“金九銀十”成交反彈勢頭明顯

　　萬科發佈中期業績時認為，隨著下半年新盤上市高峰的到來，預計新房可售庫存量的增加速度將有所上升。而“成交速度的下降和存貨量的上升，可能使開發企業面臨一定庫存壓力和資金壓力”。金地集團認為，在下半年，市場供應量的上升將推動調整繼續深化。一方面，供應的增多會加大市場競爭，從而使買方擁有更多的博弈空間；另一方面，新上市的項目也會根據市場的需求採取更為靈活的定價策略，兩者結合，房價的進一步下滑可能將順理成章，而一個更為理性的定價將會推動交易量恢復平穩，從而促使市場在新的平臺上達到均衡。

　　事實上，從中期業績陸續發佈以來，房地産上市公司已經開始採取“更為靈活”的推盤策略，不再“死扛”房價。

　　近日，萬科、金隅、保利、金地等5家知名開發商，在杭州不約而同地推出八個樓盤，且每個樓盤都有較大幅度的優惠折扣，結果多個樓盤出現了久違的排隊現象。萬科董事長王石認為，目前觀望的低谷已經過去，一線城市房價還有往下調的空間，下調幅度在10%-15%。

　　楊紅旭稱，近兩周來，全國30個大城市成交量已出現整體上漲，環比上漲25%左右，由此看來，很有可能已擺脫5月-8月上旬形成的低位區間。8月前22天，上海的商品住宅成交量已超過了7月，8月成交量反彈已成定局。

　　楊紅旭認為，反彈的主要原因是政策步入穩定期。國家相關部委雖然再三重申政策不能放鬆，但也只是重申和強調舊政策，新政策不見蹤影。政策不再加碼，也就意味著“政策底”已經出現，市場最恐慌的時期過去了，“合理的自住需求不可能長時間觀望，接下來將會持續釋放，若加上部分投資需求的跟進，則反彈力度會更大些”。

　　國泰君安房地産分析師孫建平稱，目前一手房銷量已經止跌並有所改善，降價者旺銷，不降價者滯銷，房價整體尚未明顯下跌，部分項目或區域小幅試探漲價。一手房成交價格仍在高位波動。“金九銀十”能否出現取決於開發商是否願意降價，僵持或上漲則很難持續放量。預計9月銷量環比繼續上升，但在開發商的調控下，新增供應量高峰期或將被推遲。