原統計局長談房地産市場：寄望強勁反彈很不現實

　　李德水

　　我國住房制度改革十幾年來，房地産業獲得了蓬勃的發展。這對改善民生、拉動經濟發展作出了重大貢獻。去年年底到今年一季度，部分城市出現了房價上漲過快的現象，引起了社會的強烈反響。為促進房地産市場平穩健康發展，今年1月7日和4月17日國務院相繼發了兩個重要通知。這是完全必要和非常及時的，並已經有效地遏制了房價過快上漲的勢頭。但在市場上仍存在等待觀望心理，不少人對房地産市場的下一步發展趨勢看不太清楚。我認為，為促進我國房地産市場平穩健康發展必須解決幾個認識上的問題。

　　一、“住有所居”還是“居者有其屋”？

　　黨的十七大提出“住有所居”，意即要讓每個人都能有房子住，而不是“居者有其屋”，就是説並非強調每個人都要擁有自己所有權的住房。美國1974年8月制定的《住宅與社區發展法案》，提出在社區多蓋房子賣給低收入的人，當時美國擁有所有權住房的居民只佔63.3%。從2001年以後大力發展房地産業，直至這場金融危機爆發之前，這一比率才提高到 68%。提高這4.7個百分點付出了極其沉重的代價。儘管美國産生這場百年一遇的金融危機原因非常複雜，但畢竟是由次級房貸泡沫破滅引發的。我國當前人均 GDP只有美國的1/14，要實現“居者有其屋”、人人都要擁有所有權的住房實在是為時尚早。

　　二、用“一條腿”走路還是“兩條腿”走路？

　　解決我國居民住房問題究竟該走什麼路子，是用“一條腿”走路還是“兩條腿”走路？

　　在住房制度改革之前，城市居民從普通老百姓到高級幹部都不買房，是實行計劃經濟的公房配給制度，即廉價的公租制度。房改以後，除了極少量廉租房以外(目前，保障性住房的投資額只佔整個房地産投資的約3%)，幾乎都實行了商品房制度，基本上是通過市場購買商品房來解決新的住房需求。但實踐似乎已經證明，完全依靠市場調節的商品房制度難以解決實際需求，因為有相當一部分中低收入群體、年輕人是買不起商品房的，住房公積金需要積攢許多年後才能派上一點用場。所以，先住公租房對相當一部分居民特別是年輕人是不可避免的一個過渡階段，實行商品房和公租房兩種制度共存，用“兩條腿”走路是必然的選擇。

　　今年6月國務院召開了公共租賃住房工作會議，全面部署了加快發展公共租賃住房的工作，有著十分重大的意義。這是對我國住房制度的重要補充和完善。城市中等偏下收入家庭以及新就業職工、外來務工人員等既不符合廉租房或經濟適用房保障條件，又缺乏通過市場購買住房的能力，被稱為“夾心層”。他們居住條件普遍較差，是最需要社會關注的群體。發展公共租賃住房就可以為他們提供有力的保障。將來永遠都會有新的“夾心層”群體不斷出現，實行商品房和公租房兩種制度共存是長期的方向；先住公租房，條件成熟後再買商品房，分兩步走也是這部分居民解決住房問題的正常規律。

　　三、房價只會上升不會下降嗎？

　　去年底和今年初社會上流傳著這樣一種觀點，中國的房價在今後相當長時間內只會上升不會下降，其理由是我國居民對住房需求的潛力很大，而用於房地産建設的土地減少是剛性的。但市場經濟的基本規律告訴我們，某種商品的價格遠遠高過它的實際價值就會形成泡沫，而泡沫總是會破滅的，吹得越大破滅時損失就越慘重。英國《金融時報》有篇文章指出，在這場金融危機中，令銀行遭受重創的是一場押注于美國住宅與地産價格只漲不落的豪賭，監管機構、銀行家和國會都曾自欺欺人地認為，地産價格只會越來越高。每個人都有權居有其所，即使他們信用很差或毫無信用——這就是美國夢的版本之一。美國的教訓難道還不值得我們深思和警醒嗎？

　　四、發展房地産是單純為了投資還是以真正居住消費為主？

　　這個問題關係到我國房地産業的發展方向。房地産市場的核心問題是社會問題，不是經濟問題，甚至是一個要建設什麼樣的社會的問題。發展房地産市場的根本目的是解決廣大居民的居住問題，而不應該推行把房地産作為投資品為主的發展模式。如果投資者買了許多套房子卻閒置著，而大量真正需要解決自住房的群體因房價過高又買不起，那麼，這種被扭曲了的市場顯然是不健康的，這種發展方式也是不可持續的，必將成為引發諸多社會矛盾的根源。但同時也不能完全排斥投資行為，如果沒有投資行為也就沒有房地産市場可言了，關鍵是要把握好度。在這方面要實行制度化，甚至要有相應的法律保障。

　　五、對房地産市場的宏觀調控會不會半途而廢？

　　《國務院辦公廳關於促進房地産市場平穩健康發展的通知》和《國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，從標題上就鮮明地指出，首先是要促進房地産市場平穩健康發展，並針對當時部分城市房價過快上漲的突出問題，採取相應的調控措施。這兩個文件都強調加強保障性住房和普通商品房的有效供給，合理引導住房消費，抑制不合理的住房需求，這是完全正確的，根本不存在要打壓房地産市場發展的意思。日本、美國這樣工業化高度發達的國家，都在房地産問題上栽了大跟頭，有過慘痛的教訓。我們中國決不可以重犯這樣的錯誤。

　　目前市場上存在某種等待觀望的心理，時而還出現一些要改變通知精神的傳聞，寄望出現強勁反彈，等待時機猛炒一把，並直接影響股市的波動。這種想法很不現實，此類傳聞毫無根據。如果房價上漲過快的勢頭不能得到有效遏制，房地産市場的泡沫任其膨脹下去，一旦破滅必然對我國經濟發展和社會穩定造成巨大的破壞。這涉及全中國人民的根本利益；如果中國經濟出了問題對世界經濟的影響也不可低估，這就是大局。所以，必須堅持正確的調控方向不動搖，對房地産市場的調控政策決不能半途而廢。如果説以後會有什麼改變，那只會是政策更加完善，調控更加有效。

　　儘管要完全理順各個方面的利益關係尚需一些時日，是一個艱難的過程，但並不存在什麼高深莫測的理論，只要下決心認真去做就沒有辦不好的事情。我國房地産市場管理體制改革的各項政策設計(包括房産稅)，其根本出發點和最終歸宿必然是保護最廣大人民的切身利益，並帶來更多福祉，而決不會是給大家普遍增加負擔。對此，要有一個客觀的分析，對絕大多數居民而言是完全不用擔心的。

　　市場上還有一種誤解是，期待著政府把房價大幅度降下來。這種想法也是有偏頗的。4月17日的通知明確指出是要堅決遏制部分城市房價過快上漲，嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房。政府對房地産市場的調控主要是從宏觀上把握大局，從政策上加以引導，政府從來沒有對房地産市場具體定價的職能。因此，房地産市場方方面面的主體都要從當前的宏觀經濟環境和現實的市場情況出發，深刻領會國務院兩個通知的精神，增強理性化的思維，減少盲目性，共同努力，促進我國房地産市場平穩健康發展。