北京房價“點剎” 郊區鬆動城區堅挺(圖)

　　6月25日，北京夏季房展會上，空蕩蕩的展臺前幾名模特招呼著一個看房人。系列樓市調控政策出臺後，北京商品房市場成交冷清。本報記者 周曉東 攝

　　【關鍵詞】成交均價

　　上半場 漲價太容易，降價太難

　　調控，政府打的是房價上漲，市場期待的是價格下降。然而，調控百日以來，和調控前北京房價的上漲，特別是通州區的猛漲相比，房價降得太難了；和調控後成交量急剎車相比，房價卻是“點剎”，而且其背後還有一種“被降價”的微妙。

　　新房價格：6月和5月持平

　　根據北京市統計局統計，6月，北京新建住宅價格與上月持平，與樓市調控的目標顯得不是那麼融洽，即便政策只是預期遏制房價快速上漲，但價格不漲，老百姓就認為這一價格合理嗎？

　　國家行政學院決策諮詢部研究員王小廣在參加電視節目時表示，市場不僅期待本輪調控遏制房價上漲，還期望高得不合理的房價下降。

　　北京房價有多高？根據7月中旬發佈的《2010年北京社會建設分析報告》，2008年北京戶均可支配收入64285元。按照2009年11月平均價格17810元/平米計算，購買90平米的普通商品住房需要支付160萬元，相當於一般家庭25年的可支配收入。

　　北京住宅“被降價”？

　　時至7月下旬，原計劃5月開盤的禧瑞都仍未開盤。和禧瑞都一樣，新政以來沒有動靜的還有很多高價樓盤。而其“閉門謝客”和4月底以來傳得沸沸颺颺的“高價盤暫緩發放預售證”不無關係。雖然後來有包括太陽公元等均價在4萬元/平米以上的樓盤取得預售證，但更多的高價樓盤仍然只在此山中，開盤無期限。而傳言的産生，無疑在於高價樓盤與“房價下降”的調控期待格格不入。

　　但無論是出於對市場無信心的主動“避市”，還是如傳言所説的“被捂盤”，高價樓盤事實上的暫緩入市，使北京住宅價格特別是階段性成交均價“被降低”了。

　　二手房快降後趨穩

　　讓不少買房人開始感到欣慰的是，北京房價並非鐵板一塊，越來越多的項目通過各種形式降價了。諸如推出特價房，開展諸如京洲世家“3萬抵50萬”的優惠，以及京郊新盤的低價開盤。

　　但由於更多的項目並未加入降價大軍，有些項目優惠幅度有限，北京期房住宅成交均價升降，和階段性放量的樓盤構成密切相關。據亞豪機構統計，從4月下半月開始，期房商品住宅成交均價開始出現下滑，但5月下半月又出現上升，此後一直處於上下波動狀態。

　　和新房價格的堅挺相比，二手房房價則經歷了“快降趨穩”。中原地産統計顯示，5月二手住宅成交均價18850元/平米，比4月的20620元/平米下降了9%，但6月比5月下降3%，7月中上旬降幅不到1%。對此，北京中原地産市場研究部總監張大偉認為，新房市場的價格堅挺改變了二手房主的心態；此外，當二手房報價下滑約10%後，成交不理想，二手房主也不願意深降了。

　　中場

　　價格鬆動開始蔓延

　　近日，記者從位於大興黃村新城北區的一老項目售樓處了解到，該項目預計7月底8月初開盤。至於價格，售樓員透露將參照周邊17000-19000元/平米的新盤均價。而該項目前期售價曾達22500元/平米。在同一區域，綠地新里西斯萊公館均價為18500元-19000元/平米，保利茉莉公館成交均價16700元/平米。老項目若不降價，只能眼巴巴看著新項目截留客戶。同時，大興區域又一新盤東亞馬賽公館也推出從辦卡開始，每天獲300元購房優惠的活動，儼然在向熱銷的茉莉公館“取經”。

　　不止在大興，價格鬆動在通州也開始蔓延。6月底，K2海棠灣推出無理由退房活動，部分優惠房源送精裝修或毛坯房減3000元/平米。不久後，京洲世家推出“3萬抵50萬”（折合降價近6000元/平米）的優惠，金隅花石匠開盤起價為14800元/平米。一位通州區域開發商告訴記者，不少樓盤都推出或在醞釀一次性付款的打折扣，個別項目在已經享受其他優惠之後，還可以每平米減價1400元。

　　然而，價格鬆動目前更多的還都在郊區，城區住宅房價並未見到更多鬆動。但位於南三四環間的中海城，採取了“平開”策略。昨天，交易網顯示，7月11日取證房源成交87%，成交價不足21000元/平米，低於1月9日取證房源均價。

　　新政鏈結

　　4月14日 國務院常務會議召開，要求貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低於50％，貸款利率不得低於基準利率的1．1倍。對購買首套住房且套型建築面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低於30％。

　　4月17日 “新國十條”出臺。要求對商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，暫停發放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。

　　4月30日 北京出臺地方樓市新政，業界稱為“京十二條”。內容包括：暫停三套及以上房貸、首提個人售房計稅、限制外地人購房、同一購房家庭只能新購買一套商品住房；金融機構和稅務部門可以根據本市房屋權屬交易系統中個人住房記錄，實施差別化的信貸和稅收政策。暫停對購買第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市居民發放貸款。

　　7月10日前後 有媒體報道，傳言稱“房地産市場調控有關政策可能取消”、“三套房貸放開”、“國資委授意央企拿地”等。

　　7月12日 住房和城鄉建設部、銀監會、國資委對“房地産市場調控有關政策可能取消”、“三套房貸放開”等做出回應。住建部官員特別強調，各地將繼續堅定不移地執行國務院《關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》及相關配套政策。

　　下半場 降價，開發商意見尚不一致

　　對於下半年價格走勢，張大偉認為，上半年的市場觸底僅僅只是階段性的調整。預計下半年,新增供應將加速入市,在短期供大於求的情況下,各地住宅項目將陸續降價,降幅可能在15%～20%。市統計局數據顯示，上半年，全市商品住宅新開工面積為780.8萬平米，同比增長67.7%。

　　相對來説，不少開發商對新盤入市“低開”的意見漸趨一致，特別是在新盤扎堆的大興、房山。在房山，中糧萬科長陽半島起價在13500元/平米，比原來16000元-18000元/平米的價格下調明顯。綠地集團人士也透露，房山項目預計10月份入市，項目開盤沿襲西斯萊公館低價開盤的可能性很大。

　　至於城區老項目特別是佔有地段優勢的項目，降價似乎還很遙遠。“我們沒有降價計劃，對下半年市場也沒有什麼太高期望。”一高價樓盤開發商這樣對記者説。而這代表著不少開發商的聲音。

　　對於佔有一線城市優質地段的項目，世邦魏理仕執行官金勇日前對媒體表示，在好的地段，土地還是稀缺的。開發商對這種地段的項目很珍惜，自然而然對降價會抱著保守的態度。

　　而從北京城區不少項目來看，雖然成交量鮮有起色，但價格確實沒有鬆動的跡象。同時，老項目降價也面臨著損害企業品牌形象的風險。

　　但還有一位業內人士對記者表示，下半年更多的項目降價與否，還受高層對調控效果的滿意程度的影響。如果調控確定要實現房價降到一定幅度的目標，就會有行之有效的政策。“政策的態度也是決定下半年房價走勢的一大變數。”