專家建言相關部門應像調控通脹一樣調控房價

湯敏

　　中國經濟50人論壇成員、中國發展研究基金會副秘書長湯敏：像調控通脹一樣調控房價

　　記者方燁北京報道

　　湯敏，男，1953年出生於北京。中國發展研究基金會副秘書長，北京大學中國經濟研究中心、武漢大學、曁南大學兼職教授，長城金融研究所研究員。

　　1978年，考入武漢大學數學系，畢業後留校任教；1984年，美國伊利諾伊大學香檳分校經濟係博士研究生；1989年，被亞洲開發銀行經濟發展研究中心聘為經濟學家，負責東亞經濟、區域間經濟合作、亞洲債務、亞洲金融市場方面的研究；2000年，亞洲開發銀行駐中國代表處首席經濟學家，亞洲開發銀行駐中國代表處副代表；2007年，中國發展研究基金會副秘書長。

　　中國經濟50人論壇、新浪財經和清華經管學院聯合舉辦的新浪長安講壇第172期日前召開。50人論壇成員、中國發展研究基金會副秘書長湯敏發表題為“對房地産還需要調控什麼？”的主題演講。他表示，中國房地産價格在快速上漲，房地産行業又是極容易産生大的經濟泡沫的行業，所以為了保證該行業的長久平穩發展，可以考慮借鑒對通貨膨脹的宏觀調控方式對房地産行業進行宏觀調控。

　　中國的房地産泡沫到底有多大？

　　中國房地産的泡沫有多大？這個泡沫到底能持續多久？如果中國的房地産價格還像前段時間那樣增長的話，根據其它國家的經驗，根據中國自己的經驗，房地産泡沫總有一天會破裂。房地産泡沫的破裂將對整個經濟造成極大的影響。

　　根據日本野村證券的數據，中國住宅平均價格在2009年3月份時還是3800元人民幣左右，到了2010年的3月份，平均價格就超過了5000元人民幣，這個速度是非常快的。如果大家對北京市的房地産價格有所了解的話，就知道北京房價的上漲速度之快，上漲數字之大。湯敏説，“不久前我到韓國，發現韓國首都首爾的房子價格相當高，當地老百姓怨聲載道。韓國很多年輕人都表示，現在必須推遲結婚，甚至不結婚了，因為買不起房子。然而我看到當地的報紙有一個對比，探討韓國首爾的房子跟北京的房子到底哪個貴？結果是北京的房子比首爾的還貴。中國的人均GDP是3000美元多一些，韓國現在是18000—20000美元，是我們的7倍，所以應該説中國尤其是北京現在這個房地産的價格遠遠超過了老百姓的承受能力。”

　　可以做一個計算，算算北京的月供跟收入之比。如果一個人買了這裡的房子，比如説是個三環、四環之內七八十平方米的二手房，他有能力付20%的首付，剩下的按照正常的程序到銀行去貸款，在2009年的7月份，月供已經達到了收入的70%多到80%左右。然而如果一個家庭拿家庭收入的40%去供一套房子，這樣的負債在美國就定義為次級債。大家知道，這次美國的金融危機，最早就是從次級債開始的。

　　現在房地産價格非常高是有目共睹的，所以大家都盼望著房地産的價格下降。對市場上認為房地産價格還要繼續上漲的觀點，中國的網民們給出了很強烈的批評。

　　但是，湯敏説，房地産本身不但關係到千家萬戶，而且牽涉到國民經濟的多個領域、多個行業。房地産的産業鏈非常長，它一旦出問題，就會影響整個産業鏈。房地産本身在中國的國民經濟裏佔的比例非常高，再加上有幾十個産業，水泥、鋼鐵、裝修等等全部都跟它有關係，所以它發展的好壞會影響到整個經濟。並且，在中國還有一個很特殊的情況，就是地方政府的收入跟房地産的價格有很大的關係。我們的城市在快速地擴建，很多基礎設施要建，這些資金從哪來？一部分當然通過稅收，但是還有相當一部分是通過地方政府賣地的收入來獲得。有人做了一個計算，説基礎設施投入裏政府佔33.9%，貸款佔29.8%，企業自籌佔27.7%。這裡面的政府投資部分，很大是來自賣地的收入；貸款這部分，很多也是拿一部分土地抵押出來的；一部分企業的自籌資金，是通過所謂地方政府的融資平臺融資來的，其實也是通過土地抵押得來的。也就是説地方政府的收入和地方政府的投資跟房地産行業的發展捆綁得非常緊。

　　房價能否降下來？

　　當房地産價格不斷推高時，國務院開始出重拳調控房地産市場。各地也採取了各種非常強硬的措施，這在過去很少出現。比如説北京市，出了個北京市的房地産新政。包括對三套以上住房的貸款現在停發，第二套房首付要求在50%以上，而且對那些沒有一年以上本地納稅證明的非本市居民不給貸款。最強硬的一個條件是，同一購房家庭只能新購買一套商品住房。也就是説即使你有錢，想同時買兩套房都不賣給你。

　　這一系列的政策，包括現在還不斷出臺的各種各樣的貸款政策，最近一段時間把房地産的價格壓了下來。最近很多的房地産項目雖然價格不一定是下降，但是通過打折，通過送電器等手段，變相地進行價格調整，而且這個調整還在進行中。另外一個馬上看到的效果是，現在幾乎所有地方房地産的交易量都在迅速下降。

　　現在可能一部分房地産商賬戶上還有一部分錢，所以會出現一段時間的有價無市現象，因為房地産項目不肯降價，但是買房者在這個價格上又不願意買。這樣的情況中國過去也出現過幾次。這次這樣的重拳出擊，是不是能夠從根本上解決房地産價格飛漲的問題，或者説會不會又出現過去前一段時間出現過的博弈過後房價又漲的現象？應該説這種可能性是存在的。

　　過去幾年裏，對房地産的調控一直在進行，但是正如一些房地産商所説的，很多房産項目的價格是越調越高。為什麼呢？一個當然是調控的力度不夠。另外一個，湯敏認為，就是調控缺乏一個清晰的目標，也缺乏一個清晰的指標。比如説房地産調控的目標到底是什麼？是要保證居者有其屋，還是要保證低收入家庭有住房？之前調控的微觀手段過多，但是在宏觀大層面上力度不夠。第三，前一段調控還有一個問題，就是缺乏問責制。在這種不清晰的情況下，由於地方政府跟房地産商的利益趨同，就造成了對房地産的調控在很長時間裏不是特別有效。

　　已經出臺的這些政策，從現在的情況來看來還是很有效果的，但是這個效果能持續多久？另一種可能性是效果很好，房地産的價格從此降下來。但是又面臨著另一個疑問———這種調控會不會導致房地産崩盤的情況出現，現在我們不得而知。對房地産這樣一個産業，怎樣保證它的長期、平穩增長，是一個很大的問題。

　　從各國的經驗看來，房地産市場很容易産生大的泡沫，進而把整個國民經濟拖垮。從周邊國家來看，日本就曾經出現過這樣的問題。從上個世紀70年代開始，日本的房地産價格就一直在上漲，一直漲到1991年。當時日本的房價非常高，股市也非常好，人們認為日本是個島國，人口非常密集，大家都想到東京去買房子，所以東京的房價是不會跌的。在最鼎盛的時候，如果把東京的土地按照當時的市價賣出去的話，就可以把整個美國給買下來。但是到了1991年的時候，整個日本經濟崩盤，股市下降，房價也下降，到目前為止20多年過去了，東京的房地産價格還沒有回到1991年的價格，日本經濟更是從此進入到了一個低速增長的過程。

　　再看亞洲其它國家和地區，像韓國、香港特別行政區，像台灣，新加坡，包括在亞洲金融危機時候的泰國、馬來西亞、印度尼西亞等。它的經濟泡沫一開始不一定産生在房地産領域，但是到最後把泡沫推大的往往都是房地産行業。包括美國的次貸危機，前段時間的迪拜，這段時間的希臘，産生經濟危機都跟房地産行業存在泡沫、造成資金大量流入、大量借款有關。

　　從東亞經濟來看，房地産的泡沫又特別容易形成。人們歸結了幾個原因：一個是東亞經濟成長非常快；第二個，亞洲房地産投機風氣特別濃。所以作為中國來説，怎樣防止房地産行業出現大的泡沫，進而造成大的崩盤，引發經濟大的震蕩，就變得格外重要。

　　建立量化調控指標和機制

　　現在中國政府對房地産已經重拳出擊，但是從中長期來説怎樣保證房地産能夠長期穩定地發展，湯敏提出了一個想法，就是用調控通貨膨脹的方式來調控房價。

　　他説，調控通貨膨脹，首先是有一個非常明確的、非常權威的物價指數———CPI；第二個，對物價指數要有調控的目標。比如去年年底的中央工作會議就定出來，今年通貨膨脹的調控目標是3%，就是説如果CPI超過了3%，一系列的貨幣政策、財政政策就要出臺。甚至還沒到3%的時候，為了防止通貨膨脹的出現，央行就會開始上調存款準備金率。未來如果通貨膨脹率還保持在高位的話，更多的財政政策、貨幣政策，甚至一部分的行政手段都將要實行。第三個，調控應該以宏觀手段為主。

　　湯敏認為，借鑒調控通貨膨脹的方式，我們對房價也應該有一個大的目標。首先，要進行量化的目標管理。中國現在的房地産調控沒有量化指標。比如説現在要把房地産價格打壓下來，但是不知道大概要打下來多少，也不知道在什麼情況下要開始進行調控。

　　怎樣建立量化管理目標呢？就要建立兩個核心指數。一個指數叫城市基本房價指數。中國現在的房價指數，建設部出一套，發改委出一套，統計局出一套，各種各樣的數字不斷出現，而且很多是互相矛盾的，這樣就會使調控非常困難。因此應該要有一個權威指數。在這個指數裏，應該把市場被干預了的那些小城鎮住房、經濟適用房、別墅高檔房都排除出去。因為真正的調控目標跟這些無關，剩下的可以被叫做城市基本房價。

　　湯敏表示，這個基本房價應該好好地研究，確定它的具體範圍，最終形成的指數應該是權威的。這種房價指數應該不難做，因為世界上有很多很成熟的方式、方法可以借鑒，可以根據中國的國情把不合理的部分去掉，再把一些中國因素加進來，就可以做出來。這個指數不但應該有全國性的，也應該有地區性的。

　　有了基本房價後，還應該有一個基本房價變化容忍度指標，就跟通貨膨脹有3%這個容忍度一樣。超過了這個容忍度，就要採取各種各樣的政策。當然，這個容忍度是多少，也要認真研究，可能每年都有所不同，但大體上應該差不多。湯敏個人認為，這個數應該比通貨膨脹的目標稍高一些，但是最好不要超過城市居民每年人均收入的增長率。有了這些指標後，何時對房價進行干預全社會都會很清楚。

　　除了有上限之外，還需要有一個下限，因為政府也不希望房地産崩盤。對於買方來説，當然房地産價格跌得越多越好，但問題是在短時間內價格跌得過猛，對整個經濟的衝擊非常大。所以要想辦法讓房地産“軟著陸”，讓它慢一點跌，跌的時間長一點。比如説很多買房者的首付是20%，如果房價跌過20%，有些人可能就會不要他買的房子了。這種行為很可能就會像滾雪球一樣越滾越大，造成恐慌性的拋售。

　　有了上限、下限以後，如果基本房價在這個區間裏波動，政府就認為這是一個比較正常的市場，不去干預。一旦超過了這個限制，可能就要啟動各種各樣的調控機制，這些機制以宏觀機制為主，包括貨幣政策。而且這個調整，如果是全國性的出現房價上漲，就應該出全國性的政策。如果是地區性的，就應該出地區性的政策。

　　把地産納入宏觀經濟目標

　　湯敏表示，他提出的這種方式，國際上目前還沒有。不過現在世界的理論界正在討論，房地産泡沫到底應不應該作為宏觀調控的目標。因為在很長的時間裏，房地産、股市都不在宏觀調控的目標裏。大家如果研究宏觀經濟學的話，就可以看到，宏觀經濟學對通貨膨脹、對就業研究得非常細、非常多，但是對資本市場、對房地産價格的影響研究非常欠缺。

　　湯敏説，過去傳統的宏觀調控，都是以通貨膨脹或者就業為目標，對資産價格往往沒有加以注意，這實際上造成了很多問題。比如説上個世紀80年代的日本，當時日本的房地産價格、股市價格拼命上漲，但是它的通貨膨脹率並不高，所以日本的中央銀行從通貨膨脹的角度認為市場沒有風險，為了防止日元升值過高，往市場上提供了大量的貨幣。這些錢沒有進入實體經濟，也就沒有推高通貨膨脹率，但是跑到股市、房市去把資産價格推高了，最後造成了很大的問題。

　　美國這次的次貸危機，從某種意義上來説也跟這個有關。美國聯邦儲備銀行前主席格林斯潘長期以來反對中央銀行干預資産價格。1997年的時候，美國納斯達克市場的泡沫已經很高了，但是格林斯潘在國會聽證的時候曾經説，現在的股市是非理性繁榮，但是這不是中央銀行該管的。格林斯潘認為，當資産泡沫破裂以後，美聯儲可以通過貨幣政策救市，但是去打壓資本市場、打壓房地産價格並不是他的責任。“911”以後，美聯儲給市場注入了大量的資金。當時美國通貨膨脹率並不高，所以中央銀行認為沒風險，繼續注入資金。這些錢進入到了美國的房地産市場，加上次級債和其它一些金融衍生産品，造成了美國房地産市場的泡沫，最後導致了危機。

　　這次國際金融危機以後，很多學者開始痛定思痛，考慮宏觀管理應不應該把資産價格，尤其是房地産的價格、股市的價格考慮進去。這個問題現在還在討論之中，不過有一種趨勢是，未來的宏觀管理很可能把這些考慮進去，作為一個調控的目標。

　　湯敏説，到目前為止，這些問題還沒有形成完整的理論。但是對中國來説，可能等不到這些理論都完善的時候再去做。事實上，很多的經濟理論恰好是在實踐中做了以後再總結，最終上升為理論的。中國正面臨著一個非常緊急、非常危急的時候，因為房地産泡沫已經明顯地形成，所以怎麼樣從自身利益出發，建立一套能夠讓房地産市場長治久安、平穩發展的機制，就顯得格外重要。

　　現場問答Q&A

　　問：您覺得該如何制約地方政府賣地的衝動？

　　答：地方政府有各種各樣的壓力，也是可以理解的。但是如果沒有一個制約的話，房價會越推越高。如果有一個標準，比如説房價上漲的幅度超過5%，地方政府就要負責任。賣地雖然可能多賺錢，但是也可能因此丟了烏紗帽，這樣可能就會好些。

　　問：您覺得該如何解決老百姓買不起房的問題？

　　答：如果房價漲得比較慢，還比較合理的話，人們工作了一定年限，有了一定的積蓄後，還是有可能買的。如果你沒有很高的收入，國家還有廉租房等一系列的方法來解決居民住房難的問題。這些就需要把整個房地産的結構進行完善。

　　問：您覺得房價在什麼位置屬於合理區間，有沒有指標？

　　答：什麼叫合理區間，這確實是個複雜的問題。從國際上比較來説，租售比或者是租金的比等等，還是有一定道理的。中國有自己的國情，會有所不同。但是如果偏離太多，就可能證明我國的房地産行業存在泡沫。

　　問：如果打壓房地産造成GDP下降，出現這個矛盾怎麼辦？

　　答：我們的GDP增長速度是有目標的，比如説8%。但是第一季度增長速度達到了11.9%，遠遠超出了這個目標。這個時候打壓房地産，讓GDP的增長速度掉一兩個百分點問題並不太大。在這種情況下，我們應該以防止房地産行業出現泡沫為主。如果日後GDP的增長速度跌得非常厲害，比如還剩5%，那是另外一回事。但是現在看不出有這麼嚴重的情況。

　　問：您怎麼理解關於房地産稅的問題？

　　答：稅的問題非常重要。中國的房地産出現亂象，特別是地方政府跟房地産商利益如此一致，跟稅非常有關。我們現在的地産一次性把70年的稅全收了，一個是造成房價一開始就非常高，第二個是這一屆政府把70年的稅全收了，地都快賣完了以後，下一屆政府怎麼辦。這種模式會造成地方政府在這一屆上趕緊賣地，先出政績再説。物業稅或者房地産稅，我認為早晚是要出來的。房地産稅什麼時候推出？現在有關部門正在研究。但是我們要防止一種傾向，就是不能平白無故加了什麼稅而不減稅。一定要這邊加了稅，同時告訴我們要減什麼稅，使總體稅負不變。按一般情況來説，通常是發達國家稅負高一些，發展中國家稍微低一些，但是現在我們國家的稅負已經相當高了，跟美國、韓國、日本差不多。如果這個時候再去加一筆很大的物業稅，還不同時減稅的話，就可能會進一步加大人們的稅負。

　　問：您覺得當前房地産的問題是要通過調價格還是調結構來理順？

　　答：房價是由市場的供給和需求決定的，為什麼政府要去干預它，這是不是我們過多地干預了市場。這個問題首先要看，通貨膨脹也是由市場的供給和需求決定的，我們做的所有宏觀調控同樣也是在干預市場，不能説只要市場存在供給和需求就不能干預。因為宏觀經濟學已經表明，如果出現影響整個宏觀經濟穩定的情況，政府是有權利來進行市場干預的。從這種意義上來説，既然我們能夠調控CPI，也就能夠調控房地産的價格，因為房地産的價格上漲得過高過快同樣會把整個經濟拖入泥坑中，同樣會影響市場穩定。市場已經證明，房地産價格從某種意義上比CPI更能影響宏觀經濟的穩定，所以我們應該有一定的調節手段。

　　至於這種調節是不是能夠保證對每個人都合理，對窮人特別有利或者對富人特別不利，這是另外一個問題。我要控制房價，不讓房價漲的過高，如果過多地考慮控制過程對富人有利，對窮人不利等等，就難以解決問題。如果這麼做會讓一些想買房的人買不著房了，那可能需要通過別的方式來調整。

　　問：有人説當前中國的情況是房地産綁架了銀行，您怎麼看？

　　答：各國政府為什麼怕把房地産的泡沫打下來，是擔心銀行出現太多的壞賬，造成整個金融體系出現問題。美國就是這樣，房地産價格掉下來以後，銀行收不回貸款，就不敢再發放貸款，於是就造成了經濟危機。不過中國的銀行裏房地産貸款不算太多，只佔20%多，所以如果房地産不是出現太大的崩盤的話，銀行還撐得住。

　　同時要看到，美國、日本的房地産出現問題，都跟貨幣政策過於寬鬆有關。銀行錢多了以後，就會想各種各樣的辦法盈利。所以要解決房地産的問題，一個，宏觀的貨幣政策要適宜。第二個，能不能徵收暴利稅，這是個很好的辦法。如果這次房價還打壓不下去，過了一段時間突然又漲起來，徵收暴利稅的可能性就存在。

　　問：調控會不會讓投機房地産的資金進入別的領域，引發新的問題？

　　答：這個問題很有意思，市場上有那麼多資金，當房地産行業被政策打壓了，資金就會從這個市場退出來，去幹別的事情。比如這些錢轉到股市上去，可能會把股市的泡沫做大；比如説這些錢用來購買某些特定的商品，會造成通貨膨脹。但是從目前的情況來説，房地産行業的交易量甚至價格下降以後，股市沒漲反而跟著跌了下去，跟房地産有關聯的各行業各企業的價格，也大多跌了下來。所以你説的那種風險是存在的，但是在目前看來，風險並不是很大。