■ 經濟與法

　　《關於規範房地産市場外資準入和管理的意見》原本旨在防止外商投機中國的房地産。如果違反這個規定，怎麼辦呢？也是有“政策工具”的，比如承租外籍人士的房子，就辦不出營業執照。可問題是承租人是受害方，違規出租房産的不是他。

　　據媒體報道，陳先生2008年時租賃了陳女士名下的商鋪，裝修好後準備開餐飲店。可在辦理營業執照時卻被告知，房主陳女士是外籍人士，該商鋪不能用於經營，無法辦理執照。更糟糕的是，房主起訴陳先生索要租金。最終法院認定，當初的合同有效，陳先生需支付租金350余萬元；房主一方則應賠償房屋裝修損失30萬元。

　　這個案子的吊詭在於：工商部門認為違規、辦不出來執照的房屋租賃合同，法院卻認定是有效合同，所以陳先生得承擔“違約”責任。

　　2006年住建部等部門制定的《關於規範房地産市場外資準入和管理的意見》，原本旨在防止外商投機中國的房地産。簡單地説，境外個人購買境內自用房産，必須嚴格按自用、自住原則登記；購買非自用房地産，就應當遵循商業存在的原則，設立外商投資企業。所以，外籍人士的境內房産不能任意轉租經營。

　　如果違反這個規定，怎麼辦呢？政府當然無權直接沒收，但也是有“政策工具”的，比如承租外籍人士的房子，就辦不出營業執照。

　　可問題是陳先生是受害方，違規出租房産的不是他。這裡頭不僅有政策風險，還有“事實風險”，因為租賃合同是2008年簽的，而房産證在2009年2月才取得，簽合同時根本不知道房主是外籍人士，而這種簽合同形式又是最高法認可的。

　　照理説，陳先生挺冤枉的，應該能在法庭上討回公道——他以為工商都認定違規的合同，當然是無效的。問題在於不讓出租的是行政管制，而他要打的是民事官司。1999年《最高人民法院關於適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋（一）》規定：人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據。

　　這條司法解釋原本體現了《合同法》的契約自由原則，避免行政部門的管制對當事人的不正當干涉，所以規定只有違反法律、行政法規的強制性規定時，合同才無效。但這一規定在本案中變了味兒。一審法院認為，《關於規範房地産市場外資準入和管理的意見》屬於行政性的管理規定，並非法律或行政法規，雙方的合同應屬有效。

　　法院管不到工商不讓陳先生登記的事，卻認為當初的租賃合同哪怕已不能實現當初的“合同目的”，卻依然是有效的。陳先生很不幸地掉進了行政、民事法律的縫隙中。

　　物權法明確了物權的“公示公信”原則，公示就是權利人要向大家公開顯示其權利的法律事實，即物權必須具有“外在象徵”，房子的權利有沒有瑕疵（比如抵押）都要標注在房産證上，避免相對人的法律風險。

　　然而遺憾的是，國內房産制度上附著了太多的行政管制，既不明示于法律，又不記載于房産證上，簽合同難免戰戰兢兢。更糟糕的是，行政管制與民事救濟的脫節，明明行政違規了，但在民事上還是有效合同，還得執行，真是讓當事人哭笑不得。

　　□沈彬（法律工作者）

　　(來源:新京報)