不想讓孩子輸在起跑線上的家長都樂於購買學區房，但購房之後不一定能上中意的學校，想要退房卻難如意。東城法院法官表示，購買學區房時應將購房目的等項目寫入協議，以便維權之需。

　　案例：

　　買了學區房 上不了名校

　　馮先生為剛出生不久的孩子今後上和平裏一小，決定購買楊先生所有的位於東城區和平裏一區的一套房屋。雙方簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，馮先生按約定支付購房定金5萬元，楊先生配合辦理完畢房屋産權過戶手續。後來馮先生發現該房屋內有案外人唐某的戶口。馮先生認為，因該戶口的存在導致全家的戶口不能遷入，直接影響到今後孩子的入學，致使合同目的不能實現，遂請求法院解除合同並雙倍返還定金。

　　分析：

　　目的不明 法律難保護

　　東城法院法官代凈表示，學區房作為商品房交易中的一大賣點，由於教育資源分佈不均衡，知名小學、初中學校所劃定服務片區的住房受到家長們的熱烈追捧。然而，學區房不僅是一個地理位置的概念，還包含戶籍、入學條件等其他因素。要進入知名學校讀書，不僅需要滿足就近原則，還需要滿足戶籍、入學資質等條件。另外，義務教育政策對入學條件也在不斷修訂，加之各片區學校對政策的理解亦不相一致，從而導致學區房實際上並不一定在真正的學區之中。

　　在很多案例中，當買房人發現購買房屋並非學區時，就會以購房目的的不能實現為由起訴解除合同。此時，法院判斷解除合同的法律依據是合同目的不能實現，然而合同目的與家長們的購房目的是否為同一法律意義上的含義，需要進一步地認定與判斷。

　　法官表示，合同目的是一個法律概念，而購房目的並不是法律概念。馮先生的購房目的很明確，是為孩子入學購房，然和合同目的受房屋買賣合同的性質以及合同條款的約束，體現的是合同雙方對房屋買賣事宜達成的共同意思表示，在房屋買賣合同沒有明確就合同目的進行約定的情形下，合同目的應與合同標的，也就是交付房屋緊密相關。

　　然而馮先生與楊先生簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》中並未約定合同目的為孩子落戶上學，在此情形下，購房落戶入學作為與交付房屋相關的可期待的間接利益，不能解釋為合同目的。因此，馮先生以合同目的不能實現為由主張解除合同不能成立。

　　提醒：

　　購買學區房 約定要詳細

　　為保證購買學區房利益，根據合同意思自治原則，當雙方合意約定將孩子落戶上學作為合同目的時，孩子落戶上學則可以被解釋為合同目的。如果馮先生經與楊先生協商約定，所購房屋用於馮先生之子入學和平裏一小讀書之目的，保證馮先生戶口遷入購買房屋，否則承擔違約責任等，馮先生的購房目的與合同目的一致，可以依法維護自身的合法權益。

　　法官提示：家長們擬購買學區房時應明確掌握房屋的戶籍狀況、入學資質要求等，在簽訂學區房買賣合同時確保合同目的與購房目的相一致，例如就房屋原有戶籍的遷出期限、辦理方式、違約責任等作出詳細約定，若在約定的期限內出賣人不負責遷出戶口的，買房人有權解除合同並追究違約責任。