〔案情〕

　　2010年9月，田某向李某租了一處街面房，雙方簽訂了房屋租賃合同，租期為5年。因近年來房租起伏較大，雙方同時約定第一年的房租為每月2000元，從第二年開始，按照市場價協商房租，一年一議，每年房租需提前一個月一次性付清。

　　去年8月，房主李某決定把第二年的房租提高到每月2500元。但田某表示，根據他對市場的調查，房租最高價為每個月2000元，自己只能按照原價支付租金。

　　此後，李某多次以口頭和書面形式通知對方，要求以每月2500元支付房租，但遭到田某的拒絕。去年11月19日，李某發出書面通知，要求解除房屋租賃合同，限令田某在三個月內搬離，並付清相關費用。而田某也多次向李某發出書面通知，要求其到租賃房當面領取租金。兩人各持己見，李某未上門領取房租。

　　今年2月，李某向鎮海法院提起訴訟，要求確認雙方的房屋租賃合同已解除，田某出屋，並支付房租和違約金，以及房屋租賃合同解除至房屋騰退之日期間的佔有費。

　　根據雙方原先的合同，如果租金變化，需按照市場價進行協商。但雙方對租金爭議較大，同時又未能提供相應證據證明自己的觀點，因此，法官對該店面房周邊地段作了調查，酌定第二年租金每月2200元較為合適。

　　經過審理，法院認為：李某將店面房租給田某使用後，田某應當按期支付租金，承租人無正當理由未支付租金或延遲支付租金的，出租人可以解除合同。但田某在李某多次發出通知催告乃至提起訴訟後，長時間拖欠不付租金，他的行為已經構成了根本性違約。

　　對田某提出的自己未支付租金是因為李某未上門收取的説法，法院認為，李某並未作出拒絕受領租金的意思表示，李某曾要求將租金匯入指定銀行賬戶，且此前田某也曾通過轉賬方式支付過租金，因此，李某未到租賃房當面向田某收取租金不構成遲延受領。法院據此作出判決，解除雙方合同，田某在限定時間內將店面房返回，並支付租金、違約金等共計6000余元，同時支付房屋租賃合同解除至房屋騰退期間的佔用費。

　　〔説法〕

　　支付租金是承租人的主要合同義務，本案中，在雙方按市場價對房租價格無法達成一致意見的情況下，出租人或承租人可以在短時間內就該爭議事項向法院起訴要求確認第二年的房租價格。承租人也完全可以按其認為合理的租金價格履行合同義務，再就爭議事項另行協商解決，而不是長時間遲延給付租金，導致構成根本違約。

　　（張曉圓 謝春華）