上海房屋租賃管理辦法出臺 出租人不得單方面調租

　　中新網上海4月11日電(記者 李佳佳)《上海市居住房屋租賃管理辦法(徵求意見稿)》(以下簡稱《租賃管理辦法(徵求意見稿)》)11日正式向社會公示。

　　《租賃管理辦法(徵求意見稿)》共31條，重點對居住房屋出租條件、租賃雙方當事人權利義務及相關主體行為規範等方面作出更明確的規定，比如規定限制隨意調整租金、明確租賃保證金的收取金額、維護承租人的續租優先權、強化房屋租賃登記備案等。

　　為保護租賃當事人權益，《租賃管理辦法(徵求意見稿)》針對實踐中出租人單方面提高租金的問題，規定居住房屋租賃期限為一年或者一年以下的，租賃當事人應當在簽訂租賃合同時，一次性確定租金；一年以上的，每年只能調整一次。並規定除在租賃期間，承租人要求出租人裝修房屋或者增設附屬設施等情形外，出租人不得單方面調整租金。

　　該辦法對於合同期滿後出租人不再繼續出租的也作出明確規定，以維護承租人的續租優先權。規定稱應當提前1個月通知承租人，未提前通知的，承租人可以繼續居住，合同轉為不定期租賃。不定期合同期間，出租人根據其需要解除租賃合同，至少應給予承租人1個月的租賃寬限期。

　　對於房屋租賃登記備案，中國住房和城鄉建設部2011年2月1日起施行的《商品房屋租賃管理辦法》對此作了更為嚴格的規定。據此，《租賃管理辦法(徵求意見稿)》明確居住房屋租賃合同訂立後三十日內，租賃當事人必須辦理房屋租賃登記備案。房管部門將建立居住房屋租賃登記備案信息系統，逐步實行網上登記備案，並納入房地産市場信息系統。

　　出租房屋結構及附屬設施設備是否安全、是否具有基本的生活條件，關係到承租人的人身和財産安全。同時目前房屋租賃市場中暴露出的群租問題不但影響了相鄰業主權益，而且還存在著一系列治安、消防等隱患。《租賃管理辦法(徵求意見稿)》針對房屋租賃中普遍存在的隨意分割搭建、改變房屋原始設計功能、租住人口過多等問題，嚴格了出租條件、加強了租賃管理。比如嚴格規定出租房屋的客體條件。房屋結構及附屬設施應安全並具備必要的生活條件；出入口、通道等應符合治安和消防規定。違法建築、危險房屋不得出租。

　　該辦法還明確以原始設計用於居住的臥室為最小出租和轉租單位，不得擅自分隔、搭建後出租；廚房、衛生間、陽臺和地下儲藏室等非居住的房間不得用於居住出租。而根據中國住房和城鄉建設部《商品房屋租賃管理辦法》第八條的規定，結合上海近幾年房屋租賃管理工作的實際情況，對人均承租面積標準也進行了細化，明確承租居住房屋的人均居住面積不得低於5平方米。但考慮到承租家庭租住生活的特殊性，居住使用人之間屬於家庭關係的，可適當放寬。

　　此外，新辦法還強化租賃管理責任。明確在同一物業管理區域內，出租人出租房屋的租住人員在15人以上的，或者單位承租供職工集中居住的，應當建立由公安機關統一印刷並免費提供的出租房屋租住人員信息登記簿。而為方便出租人出租房屋，增強居住房屋租賃管理，《租賃管理辦法(徵求意見稿)》鼓勵專業代理經租機構開展代理經租業務，並對代理經租機構應當具備相適應的資金、人員，並建立相應的管理制度作出了明確規定。(完)