近日，某知名研究院企業研究中心一份內部研究報告披露，過去幾年過於激進的土地出讓速度，讓包括唐山、揚州、中山、蕪湖、連雲港等大量三四線城市累積了天量庫存。無獨有偶，中國房地産協會近日最新披露一則研究報告也顯示，上市房地産公司近三年來消化庫存能力大幅度退化，2011年存貨週轉率較2010年下降60.83%，存貨週轉週期明顯拉長。

　　據悉，直接衡量房地産開發存貨壓力的兩個指標：一個是存貨量，另一個正是存貨週轉率。而來自兩個不同機構的兩份研究報告不約而同地印證，三四線城市房地産高庫存風險拉響“警報”。今年，中國樓市將全面進入去庫存週期。

　　存貨週轉率下降61%

　　當三四線城市存量居高不下的同時，開發商的消化能力卻持續下降。中國房地産協會發佈的最新報告指出，上市房地産公司週轉速度在2010年有所放緩後再次大幅下降。其中，滬深房地産上市公司2011年存貨週轉率均值為0.28，較2010年均值0.72下降60.83%，存貨週轉週期明顯拉長。

　　“這意味著，房地産企業的存貨從2010年的400多天週轉一次變成了1300多天週轉一次。”廣東房地産業分析人士吳曉波表示，與這一趨勢一致的是，萬科保利等五大房企今年一季度的簽約總金額為820.57億元，與去年第一季度相比，下降10.7%。

　　相比于一線城市，三四線樓市泡沫的風險顯然更引起業內高度關注。“一二線市場為主導，三四線城市隨一二線的變動而變動。一二線城市的限貸限購政策造成的市場萎縮、樓盤降價促銷，波及影響到三四線的城市。這就是三四線城市出現泡沫的原因之一。”廣州地産資深人士、寒桐投資顧問有限公司總經理韓世同表示，三四線的泡沫問題不是簡單降價促銷可以解決的，因為它的降價程度受成本影響。而政府對於這樣的狀況是難以作為的，因為政府無法強迫消費者消費，又不能強迫開發商降價，最有可能的是調整貸款金額上限等。目前，揚州拿出一些財政來補貼，但作用還是微乎其微的。

　　城鎮化面臨方向性選擇

　　此前，有消息傳“政府欲動刀庫存房，銷售超7成才可推新房源”，但至今該消息未經住建部確認。漢碩國際管理學院中國城鎮化研究中心主任許子枋表示，去庫存是中國樓市之重，遲早要面對，遲早要解決的問題。中國樓市將進入新一輪去庫存週期。

　　“2012年將是住房分配製度改革以來，房地産行業最艱難的一年。”中國社科院副研究員李恩平日前談房地産供給時表示，受2011年房地産交易低迷影響，2012年房地産供給將相對充裕，存量供給將進一步積累。受此影響，房地産整體盈利下降，部分前期土地購置成本較高、融資成本較大、商品房積壓較多的企業將面臨虧損和債務壓力，破産、倒逼現象將激增。這也將為大型企業集團和財團並購提供良機，市場壟斷格局將進一步增強。

　　著名房地産評論員許子枋認為，人口總量增速的衰減和出生率的下降，對應的是高速數量型的城鎮化率達到警戒值。從目前城鎮化速度推算，預計到2017年，中國的城鎮化率可達60%。或許只要5年，因過度城鎮化的透支，城鎮化面臨方向性的選擇，基於高速城鎮化的房價地價持續增長預期將難以為繼，中國房地産業的産業景氣或將從根本意義上由盛轉衰。