□本報記者袁定波

　　最高人民法院6月5日發佈了《關於審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》,以應對司法實踐中遇到諸多買賣糾紛新情況和新問題,對買賣合同的成立及效力、標的物交付和所有權轉移、標的物毀損滅失的風險負擔、標的物的檢驗、違約責任、所有權保留、特種買賣等具體適用法律問題作出明確規定。

　　承認認購書備忘錄獨立契約效力

　　司法解釋堅持“鼓勵交易,增加財富”的原則確認合同效力。針對在市場交易活動中存在的諸如認購書、訂購書、預訂書、意向書、允諾書、備忘錄等預約的法律效力,明確承認其獨立契約效力,固定雙方交易機會,制裁惡意預約人。

　　對於實務中常見的出賣人在締約和履約時沒有所有權或處分權的買賣合同的效力問題,明確予以肯定,更週到地保護買受人的權益,明晰交易主體之間的法律關係,強化社會信用,推動市場經濟更加健康有序地發展。

　　“一物數賣”到底歸誰予以明確

　　司法解釋規定,出賣人就同一普通動産訂立多重買賣合同,在買賣合同均有效的情況下,買受人均要求實際履行合同的,應當按照以下情形分別處理:(一)先行受領交付的買受人請求確認所有權已經轉移的,人民法院應予支持；(二)均未受領交付,先行支付價款的買受人請求出賣人履行交付標的物等合同義務的,人民法院應予支持；(三)均未受領交付,也未支付價款,依法成立在先合同的買受人請求出賣人履行交付標的物等合同義務的,人民法院應予支持。

　　在動産一物數賣情形中,各買受人均要求實際履行合同的,司法解釋基於誠實信用原則,否定了出賣人的自主選擇權。最高人民法院民事審判第二庭庭長宋曉明指出,為防止出賣人與個別買受人惡意串通,司法解釋規定:在一般動産多重買賣的情形下,以交付、付款、合同成立先後為合同履行順序。在船舶、航空器和機動車等特殊動産多重買賣情形中,交付是特殊動産物權變動的生效要件,登記是對抗善意第三人的對抗要件,應依照交付、登記、合同成立先後作為合同履行順序；出現交付與登記衝突情形時,應以交付為準。

　　不動産買賣不適用“所有權保留制度”

　　司法解釋規定,買賣合同當事人主張闔同法關於標的物所有權保留的規定適用於不動産的,人民法院不予支持。所有權保留制度是指買賣合同中買受人先佔有使用標的物,但在雙方當事人約定的特定條件成就前,出賣人仍然保留標的物所有權。條件成就後,標的物所有權才轉移給買受人的一種制度。

　　宋曉明表示,所有權保留制度不應當適用於不動産。由於不動産買賣完成轉移登記後所有權才發生變動,這個時候雙方當事人再通過約定進行所有權保留明顯違反法律規定。在所有權登記的情形下,雙方還採取所有權保留,出賣人的目的是為了擔保債權的實現,買受人的目的在於防止一物兩賣。而我國物權法規定中,通過預告登記制度來滿足買賣雙方的需要,因此沒有必要採用所有權保留方式。