樓市真的回暖了嗎？本期“中證面對面”邀請北京房地産協會秘書長陳志和偉業我愛我家(博客,微博)市場研究院經理程浩業對此展開深入探討。兩位嘉賓認為，當前全國房地産市場尤其是北上廣深等一線城市的成交呈現“價穩量升”，但未來房價仍將處於築底過程。

　　中國證券報：近期包括北上廣深等一線城市在內的多地樓市成交量出現較快上升，這是否表明樓市已回暖？

　　陳志：這不能單純解讀為樓市回暖，只能説是交易量指標回升，這是調控應該出現的效果。 房地産宏觀調控政策實施至今，交易量曾出現明顯萎縮，但今年尤其是4、5月份交易量開始回升。一方面，房地産開發商主動順應市場要求，調低房價；另一方面，政策對於剛需購房加大支持。房價呈現“U”型曲線，未來將是房價築底的過程。

　　目前，在以北京為代表的一線城市房地産市場上，新房和二手房的交易量基本持平，這説明市場開始出現交易量的反彈，購房者的觀望情緒在慢慢鬆動。

　　程浩業：4月以來，樓市成交量回升比較明顯。以北京為例，5月中上旬的成交量為13120套，同比上升35.2%。歷史數據顯示，去年5月也是市場開始升溫的轉捩點，而今年的升勢比去年更猛。再如，廣州5月中上旬的成交量也同比上升超過20%。

　　成交量上升一方面是因為市場整體供應量比較充裕，4、5月各城市針對剛需的樓盤集中釋放，北京4月下旬就有十多個新的預售項目。另一方面，需求較旺盛，尤其是觀望了一年多的剛性需求選擇在這個時候集中入市。

　　中國證券報：如何判斷未來幾個季度的房價走勢？房地産開發商還有“以價換量”的空間嗎？

　　陳志：如果房企上半年的業績完成得不錯，那就不會調整價格。如果上半年業績不好或旗下樓盤都集中在下半年入市，則這部分房企的項目價格還有下降空間。從整體的供給看，以北京為例，6月會有33個新盤入市，其中有十幾個盤針對改善型需求，區位較好，因此6月北京的整體成交均價會略微上漲。

　　程浩業：未來一兩個月內，整體房價還是會保持穩中有降的態勢。下半年或者更長時間內的整體房價如何走面臨兩個不確定性：第一，未來宏觀經濟和房地産宏觀調控的基調會不會有一個新的方向？第二，貨幣政策等將如何調整？

　　中國證券報：如何看待下半年的調控政策？如何看待多個地方試探性放鬆調控的行為？

　　陳志：房地産宏觀調控方向不會輕易改變，未來仍將堅持控制投機需求、調整房屋供給結構，改善老百姓基本住房條件等。同時，支持城市發展、支持住房升級、支持改善型需求等也屬於調控政策範圍內。相關部門必須要有相應的配套制度，必須加快長期制度建設，一定要讓房地産行業、企業和百姓能看清房地産行業未來健康的、正常的發展路徑。

　　地方調控政策適度微調無可厚非，但調控的大方向不能變。例如，政策調整的前提必須是滿足首次置業需求。