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一線城市成交現價穩量升 房價仍處於築底過程

發佈時間:2012年05月26日 08:08 | 進入復興論壇 | 來源:中國證券報 | 手機看視頻


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  樓市真的回暖了嗎?本期“中證面對面”邀請北京房地産協會秘書長陳志和偉業我愛我家(博客,微博)市場研究院經理程浩業對此展開深入探討。兩位嘉賓認為,當前全國房地産市場尤其是北上廣深等一線城市的成交呈現“價穩量升”,但未來房價仍將處於築底過程。

  中國證券報:近期包括北上廣深等一線城市在內的多地樓市成交量出現較快上升,這是否表明樓市已回暖?

  陳志:這不能單純解讀為樓市回暖,只能説是交易量指標回升,這是調控應該出現的效果。 房地産宏觀調控政策實施至今,交易量曾出現明顯萎縮,但今年尤其是4、5月份交易量開始回升。一方面,房地産開發商主動順應市場要求,調低房價;另一方面,政策對於剛需購房加大支持。房價呈現“U”型曲線,未來將是房價築底的過程。

  目前,在以北京為代表的一線城市房地産市場上,新房和二手房的交易量基本持平,這説明市場開始出現交易量的反彈,購房者的觀望情緒在慢慢鬆動。

  程浩業:4月以來,樓市成交量回升比較明顯。以北京為例,5月中上旬的成交量為13120套,同比上升35.2%。歷史數據顯示,去年5月也是市場開始升溫的轉捩點,而今年的升勢比去年更猛。再如,廣州5月中上旬的成交量也同比上升超過20%。

  成交量上升一方面是因為市場整體供應量比較充裕,4、5月各城市針對剛需的樓盤集中釋放,北京4月下旬就有十多個新的預售項目。另一方面,需求較旺盛,尤其是觀望了一年多的剛性需求選擇在這個時候集中入市。

  中國證券報:如何判斷未來幾個季度的房價走勢?房地産開發商還有“以價換量”的空間嗎?

  陳志:如果房企上半年的業績完成得不錯,那就不會調整價格。如果上半年業績不好或旗下樓盤都集中在下半年入市,則這部分房企的項目價格還有下降空間。從整體的供給看,以北京為例,6月會有33個新盤入市,其中有十幾個盤針對改善型需求,區位較好,因此6月北京的整體成交均價會略微上漲。

  程浩業:未來一兩個月內,整體房價還是會保持穩中有降的態勢。下半年或者更長時間內的整體房價如何走面臨兩個不確定性:第一,未來宏觀經濟和房地産宏觀調控的基調會不會有一個新的方向?第二,貨幣政策等將如何調整?

  中國證券報:如何看待下半年的調控政策?如何看待多個地方試探性放鬆調控的行為?

  陳志:房地産宏觀調控方向不會輕易改變,未來仍將堅持控制投機需求、調整房屋供給結構,改善老百姓基本住房條件等。同時,支持城市發展、支持住房升級、支持改善型需求等也屬於調控政策範圍內。相關部門必須要有相應的配套制度,必須加快長期制度建設,一定要讓房地産行業、企業和百姓能看清房地産行業未來健康的、正常的發展路徑。

  地方調控政策適度微調無可厚非,但調控的大方向不能變。例如,政策調整的前提必須是滿足首次置業需求。

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