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三問"各地出臺購房優惠政策":釋放剛需會否抬高房價

發佈時間:2012年05月14日 07:16 | 進入復興論壇 | 來源:人民日報 | 手機看視頻


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  【新聞背景】

  日前,揚州出臺規定,對個人新購買的成品住房,給予房款4‰—6‰不等的獎勵。揚州方面稱,政策是為了鼓勵市民購買精裝修房,推動住宅産業化和建築節能,但仍然未能平息公眾對於此舉在於救市的猜測和質疑。

  一段時間以來,各地陸續調整了一些購房優惠措施。

  馬鞍山對自住性住房需求者與高層次人才購房給予所納契稅100%補助;重慶、杭州對購房者進行補貼;常州、南京、吉林、合肥等城市放寬公積金使用政策、上調可貸款額度;北京、上海、天津、重慶、武漢等城市放寬普通住宅標準。

  應該如何看待這些政策?是鼓勵剛需,還是托高房價?滿足剛需和抑制房價過快增長之間,存在矛盾嗎?鼓勵剛需和維護調控成果之間的關係,應該如何處理?

  一 問 政策微調是放鬆調控嗎

  編輯:近期,各地陸續出臺的購房優惠措施,如廣州、武漢等調整了公積金的有關規定,被視為刺激剛需。如何評價這些措施?

  李剛:有媒體稱,廣州調整公積金的有關措施,首套房90平方米以下最低可用兩成首付。這是一種誤讀,廣州公積金貸款嚴格執行住建部政策,目前並無變化,即:對購買首套房且建築面積在90平方米以下或按規定購買經濟適用住房的家庭,首付比例不低於20%;90平方米以上,首付比例不低於30%。

  王煒:粗略統計,截至目前,全國已有超過30個城市出臺了房地産調控的微調政策,大多數體現了“抑制投機、鼓勵消費”的特點,優惠政策也主要針對購買第一套房的購房需求。

  細看這些措施,馬鞍山對自住性住房需求者與高層次人才購房給予所納契稅100%補助;常州、南京、吉林、合肥等城市放寬公積金使用政策、上調可貸款額度;北京、上海、天津、重慶、武漢等城市放寬普通住宅標準;蕪湖出臺購房減稅等。

  成都等鬆綁限購和蕪湖對購房者減稅等政策,很快就被叫停了。北京、天津等嚴格限購的城市,通過調整普通住宅認定標準及減稅等措施,減輕了以自住為目的的剛性購房需求的稅費負擔,政策可以繼續執行。

  由此可以看出,只要限購、限貸不鬆動,對首套房、自住型需求給予更多支持,政策微調是被認可的。

  編輯:這些措施,有借機托市的意味嗎?

  王煒:無論出臺這些政策的本意如何,在當前房地産調控的關鍵期、敏感期,都會被公眾和媒體解讀為借機托市、放鬆調控。在具體操作時,也的確有放鬆調控的可能性。

  一些地方,經濟發展長期以來形成對房地産業的過度依賴,使得這場嚴厲的房地産調控中,政府比房企更快也更深切地感受到切膚之痛。壓力之下,確實有放鬆調控的願望。即便是限購政策,在一些城市,操作環節也存在漏洞和執行不到位的情況。

  二 問 嚴格調控會誤傷剛需嗎

  編輯:從近期走勢來看,經過幾年來的調控,市場中的投資投機型需求被擠乾了嗎?從成交來看,主要是剛需購房嗎?

  王煒:通過嚴格的限貸、限購政策,對房地産市場的投資投機型需求起到了明顯的抑製作用。尤其是在一線城市,這種效應更加明顯。北京市有關部門的官員分析房地産市場時,就指出現在市場的投資和投機性需求基本被擠出。

  因為商品房天然有投資品的屬性,對於投資和投機性需求也應該分開來看。那種買多套房、短期炒房的投機型需求應該堅決抑制,但要擠乾樓市的投資型需求是不可能的,也是不必要的。應當通過房産稅等措施,引導住房投資從過去短期買賣獲利,逐漸轉向靠持有、出租獲取投資收益,實際上也能引導市場租賃房的供應量增加。

  李剛:在嚴厲的限購政策下,投資、投機型需求肯定是受到抑制的,但如果説市場中的投資投機型需求被擠乾了,則未必。

  據了解,很多城市的限購政策中,本地戶口的家庭可擁有兩套房,外地戶口的憑藉納稅證明或社保證明可購一套房。不少地方因此出現了倒賣納稅證明或社保證明的現象,有些二手房仲介更是離譜地吸納外地戶口客戶為“員工”,給他們辦納稅證明或勞動關係。從這個狀況恐怕可以推測,投資、投機型需求仍然是存在的。

  編輯:嚴格的調控措施,會不會影響剛需購房者?特別是一些改善型的購房需求,會不會受到抑制?

  王煒:顯然會。之前調控基本是無差別的打擊,並沒有有效手段甄別購房需求的類型,只是以套數和戶籍這種相對簡單的方式。最受抑制的應該是希望以小換大的改善型需求,受限購的影響,幾乎無法實現,但這也是剛性需求。

  三 問 釋放剛需會托高房價嗎

  編輯:國家一直明確表示,要滿足公眾的自住需求。如果剛需集中入市,會不會讓正處於下行通道的樓市,重新熱鬧起來,進而推高房價?

  王煒:房地産市場是一個“買漲不買跌”的市場,沒人會真等到明確的房價觸底。

  各地紛紛出臺支持剛需的政策,尤其是今年以來銀行的信貸比較寬鬆,為市場釋放了流動性。同時,包括恢復首套房貸利率優惠在內的措施,降低了購房者的購房成本,的確有推動房價反彈的風險。這些政策,對購房者預期的改變巨大。很多持幣觀望的購房者,會擔心房價反彈而著急入市,從而推高房價。

  事實上,支持剛需的政策出臺,讓房價止住了大跌的勢頭。在北京市場上,漲價項目主要還是以前大跌的項目。這表明,有了成交量,資金壓力緩解了,就可以逐漸開始上調價格。

  編輯:這會不會影響目前已經取得的房地産調控效果?鼓勵剛需和維護調控成果之間的關係,應該如何處理?

  李剛:各地調控,大多是限購和限價兩種手段。限購的城市,已將炒房客排除在外,即使剛需能夠推動商品房銷售價格,推動也有限,不太可能激起市場大的波瀾;但對於一些限價的城市,或者沒有採取房地産調控政策的城市,則需要謹慎,因為政策本身就沒有厘清市場上的投機行為。

  一些實行限購的城市,在不影響調控大局的情況下,鼓勵剛需並無妨害,但這種鼓勵也非無節制無底線。如果有些地方政府打著“鼓勵剛需”的旗號,行給房地産市場“輸血”之實,目的在於激活房地産市場和土地交易市場,則需嚴格禁止。

  王煒:我們現在所説的“剛需”,會不會客觀上帶來房地産市場的繁榮,取決於各地方政府給予房地産市場的暗示、市場的走向、樓盤的升值前景等。在政策嚴厲、市場走向不確定的情況下,這種剛需不大容易釋放。只要限購、限貸的大原則不變,房價大幅反彈的基礎就不存在。

熱詞:

  • 房地産市場
  • 抑制房價
  • 購房者
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