【新聞背景】

　　日前，揚州出臺規定，對個人新購買的成品住房，給予房款4‰—6‰不等的獎勵。揚州方面稱，政策是為了鼓勵市民購買精裝修房，推動住宅産業化和建築節能，但仍然未能平息公眾對於此舉在於救市的猜測和質疑。

　　一段時間以來，各地陸續調整了一些購房優惠措施。

　　馬鞍山對自住性住房需求者與高層次人才購房給予所納契稅100%補助；重慶、杭州對購房者進行補貼；常州、南京、吉林、合肥等城市放寬公積金使用政策、上調可貸款額度；北京、上海、天津、重慶、武漢等城市放寬普通住宅標準。

　　應該如何看待這些政策？是鼓勵剛需，還是托高房價？滿足剛需和抑制房價過快增長之間，存在矛盾嗎？鼓勵剛需和維護調控成果之間的關係，應該如何處理？

　　一 問 政策微調是放鬆調控嗎

　　編輯：近期，各地陸續出臺的購房優惠措施，如廣州、武漢等調整了公積金的有關規定，被視為刺激剛需。如何評價這些措施？

　　李剛：有媒體稱，廣州調整公積金的有關措施，首套房90平方米以下最低可用兩成首付。這是一種誤讀，廣州公積金貸款嚴格執行住建部政策，目前並無變化，即：對購買首套房且建築面積在90平方米以下或按規定購買經濟適用住房的家庭，首付比例不低於20%；90平方米以上，首付比例不低於30%。

　　王煒：粗略統計，截至目前，全國已有超過30個城市出臺了房地産調控的微調政策，大多數體現了“抑制投機、鼓勵消費”的特點，優惠政策也主要針對購買第一套房的購房需求。

　　細看這些措施，馬鞍山對自住性住房需求者與高層次人才購房給予所納契稅100%補助；常州、南京、吉林、合肥等城市放寬公積金使用政策、上調可貸款額度；北京、上海、天津、重慶、武漢等城市放寬普通住宅標準；蕪湖出臺購房減稅等。

　　成都等鬆綁限購和蕪湖對購房者減稅等政策，很快就被叫停了。北京、天津等嚴格限購的城市，通過調整普通住宅認定標準及減稅等措施，減輕了以自住為目的的剛性購房需求的稅費負擔，政策可以繼續執行。

　　由此可以看出，只要限購、限貸不鬆動，對首套房、自住型需求給予更多支持，政策微調是被認可的。

　　編輯：這些措施，有借機托市的意味嗎？

　　王煒：無論出臺這些政策的本意如何，在當前房地産調控的關鍵期、敏感期，都會被公眾和媒體解讀為借機托市、放鬆調控。在具體操作時，也的確有放鬆調控的可能性。

　　一些地方，經濟發展長期以來形成對房地産業的過度依賴，使得這場嚴厲的房地産調控中，政府比房企更快也更深切地感受到切膚之痛。壓力之下，確實有放鬆調控的願望。即便是限購政策，在一些城市，操作環節也存在漏洞和執行不到位的情況。

　　二 問 嚴格調控會誤傷剛需嗎

　　編輯：從近期走勢來看，經過幾年來的調控，市場中的投資投機型需求被擠乾了嗎？從成交來看，主要是剛需購房嗎？

　　王煒：通過嚴格的限貸、限購政策，對房地産市場的投資投機型需求起到了明顯的抑製作用。尤其是在一線城市，這種效應更加明顯。北京市有關部門的官員分析房地産市場時，就指出現在市場的投資和投機性需求基本被擠出。

　　因為商品房天然有投資品的屬性，對於投資和投機性需求也應該分開來看。那種買多套房、短期炒房的投機型需求應該堅決抑制，但要擠乾樓市的投資型需求是不可能的，也是不必要的。應當通過房産稅等措施，引導住房投資從過去短期買賣獲利，逐漸轉向靠持有、出租獲取投資收益，實際上也能引導市場租賃房的供應量增加。

　　李剛：在嚴厲的限購政策下，投資、投機型需求肯定是受到抑制的，但如果説市場中的投資投機型需求被擠乾了，則未必。

　　據了解，很多城市的限購政策中，本地戶口的家庭可擁有兩套房，外地戶口的憑藉納稅證明或社保證明可購一套房。不少地方因此出現了倒賣納稅證明或社保證明的現象，有些二手房仲介更是離譜地吸納外地戶口客戶為“員工”，給他們辦納稅證明或勞動關係。從這個狀況恐怕可以推測，投資、投機型需求仍然是存在的。

　　編輯：嚴格的調控措施，會不會影響剛需購房者？特別是一些改善型的購房需求，會不會受到抑制？

　　王煒：顯然會。之前調控基本是無差別的打擊，並沒有有效手段甄別購房需求的類型，只是以套數和戶籍這種相對簡單的方式。最受抑制的應該是希望以小換大的改善型需求，受限購的影響，幾乎無法實現，但這也是剛性需求。

　　三 問 釋放剛需會托高房價嗎

　　編輯：國家一直明確表示，要滿足公眾的自住需求。如果剛需集中入市，會不會讓正處於下行通道的樓市，重新熱鬧起來，進而推高房價？

　　王煒：房地産市場是一個“買漲不買跌”的市場，沒人會真等到明確的房價觸底。

　　各地紛紛出臺支持剛需的政策，尤其是今年以來銀行的信貸比較寬鬆，為市場釋放了流動性。同時，包括恢復首套房貸利率優惠在內的措施，降低了購房者的購房成本，的確有推動房價反彈的風險。這些政策，對購房者預期的改變巨大。很多持幣觀望的購房者，會擔心房價反彈而著急入市，從而推高房價。

　　事實上，支持剛需的政策出臺，讓房價止住了大跌的勢頭。在北京市場上，漲價項目主要還是以前大跌的項目。這表明，有了成交量，資金壓力緩解了，就可以逐漸開始上調價格。

　　編輯：這會不會影響目前已經取得的房地産調控效果？鼓勵剛需和維護調控成果之間的關係，應該如何處理？

　　李剛：各地調控，大多是限購和限價兩種手段。限購的城市，已將炒房客排除在外，即使剛需能夠推動商品房銷售價格，推動也有限，不太可能激起市場大的波瀾；但對於一些限價的城市，或者沒有採取房地産調控政策的城市，則需要謹慎，因為政策本身就沒有厘清市場上的投機行為。

　　一些實行限購的城市，在不影響調控大局的情況下，鼓勵剛需並無妨害，但這種鼓勵也非無節制無底線。如果有些地方政府打著“鼓勵剛需”的旗號，行給房地産市場“輸血”之實，目的在於激活房地産市場和土地交易市場，則需嚴格禁止。

　　王煒：我們現在所説的“剛需”，會不會客觀上帶來房地産市場的繁榮，取決於各地方政府給予房地産市場的暗示、市場的走向、樓盤的升值前景等。在政策嚴厲、市場走向不確定的情況下，這種剛需不大容易釋放。只要限購、限貸的大原則不變，房價大幅反彈的基礎就不存在。