陳飛翔

　　在近年推動房價快速上漲的過程中，投機行為的影響十分明顯，或許比房地産開發商的影響還更大些。現在各地存在大量的空置房屋是不爭的事實，越是好的地段、越是高端的商品房，空置率越高。顯然，如果不是大量住房被以投機或投資為目的人買下並閒置起來，樓市供求關係就不會這麼緊張，商品房價格也不會這麼畸高。樓市調控要取得預期效果，就必須有效抑制投機行為

　　到目前為止，房價仍然沒有合理回歸，距離公眾預期還很遙遠，樓市調控的局面則仍然相當複雜。眼下一線城市畸高的房價並沒有出現實質性下降，趨勢也不非常明確，而有些二線城市的房價還在繼續上升。雖然少數地點或樓盤的大幅降價不時引起媒體、公眾關注，但大多數有真實買房需求的百姓，對高高在上的房價還是望而卻步。當前樓市調控已進入十分敏感而重要的階段，必須作出更大努力才能達到預期目標，此時，應當特別注意進一步加大力度抑制樓市投機行為。

　　投機者的暴利程度往往不亞於房地産開發商

　　前一階段的樓市調控中，各方把注意力集中在房地産開發商身上，而對房地産市場的投機行為實際觸動不大，這個盲點值得注意。不管怎麼講，房地産開發商獲得暴利的同時也為社會增加了商品供給，而純粹的樓市投機者只是通過囤積居奇來謀取暴利，這些年來他們的暴利程度往往不亞於房地産開發商。在近年推動房價快速上漲的過程中，投機行為的影響十分明顯，或許比房地産開發商的影響還更大些。現在各地存在大量的空置房屋是不爭的事實，越是好的地段、越是高端的商品房，空置率越高。顯然，如果不是大量住房被以投機或投資為目的人買下並閒置起來，樓市供求關係就不會這麼緊張，商品房價格也不會這麼畸高。

　　在這兩年非常嚴厲的樓市調控中，投機者是最頑固的抵抗勢力之一。雖然嚴厲的調控(比如限購)大大減小了投機在新增購房總量中的比例，但此前已經形成的龐大投機存量並沒有下降多少。現在，從樓市退出的投機者相當少，大量還在繼續囤房以等待和逼迫政策轉向。不少房屋已經被閒置5年、10年，價格已經翻了兩三番甚至更多，但還不肯出手，甚至都不考慮出租，對利潤的過度貪婪使得閒置房源失去了住房的功能。樓市投機形成的既有利益格局具有很強的不良示範效應，對經濟社會的正常運行存在非常嚴重的不利影響。

　　投機造成的大量房屋閒置，就像地震後的堰塞湖

　　首先，投機嚴重扭曲房地産市場的供求關係。投機産生的泡沫把商品房價格拉高到極端不合理的水平，而泡沫一旦破滅就將帶來毀滅性衝擊。這些年因投機盛行而造成的大量房屋閒置，就像地震後形成的堰塞湖，大大改變了河流的水位高度。只要認真考慮一下城市裏明顯偏高的住房空置率，國內房價不合理這一判斷顯然無可爭辯，而不是某些人聲稱的價格還不高。只有讓投機佔用的商品房基本回流到實際消費領域之後，才會真正形成均衡的市場房價。

　　其次，投機不斷消減樓市調控政策的效力。由於至今尚未真正觸動先前樓市投機形成的利益格局，正在進行的樓市調控面臨難以有效持續的困局。比如，眼下限購政策的效力正逐步衰減，規避限購的對策不斷冒現，深層原因是搞到房子就有望投機套利。利益驅動之下，一些人不惜違規違法，製造各種假文件來鑽政策的漏洞，千方百計多買進商品房，這方面甚至開始出現“産業鏈條”。投機行為逐步回升並與其他利益集團串聯在一起，導致公眾對樓市調控政策的信心開始發生動搖。

　　再次，投機明顯加大社會生活中的利益矛盾。一些人因為有錢而買進大量房屋閒置起來，然後待機以更高價格出售，而廣大百姓因為收入較低而被迫以不合理的高價來購買生活必需的住房，這實際上是一種原始的資本掠奪。同時，囤積起來的住房之所以升值，往往是因為公共投資改善了環境，因此樓市投機行為可説是少數人對有限公共資源的過度侵佔，少數人在把公共利益變為私人利益。如果不去觸動樓市投機形成的扭曲局面，就難以有效協調好各方面的利益關係。

　　要設計有效制度定向打擊頑固的樓市投機行為

　　對經濟生活中已經存在較長時間的樓市投機痼疾，必須採取更有針對性的政策措施果斷截除，以保障調控收到預期效果。這方面最重要的是真正打破支撐投機的非理性預期，從制度上切實壓縮投機行為的市場空間。

　　近期可考慮以推進房産稅改革為重點，定向打擊頑固的樓市投機行為。一是可以開徵住房持有環節的稅收、採用定向的物業稅等增大樓市投機成本；二是對擁有多套住房者儘快徵稅，比如從擁有的第三套住房開始；三是對長期空置的住房徵稅，目前這在技術上已經不是難題，同時鼓勵出租併合理徵稅，讓空置住房發揮實際作用；四是對住房買賣中獲得的利潤要嚴格徵稅，一般生産廠商所得的利潤都要收稅，房屋轉手獲取暴利豈有不徵或少徵稅之理？

　　總之，樓市調控要取得預期效果，就必須有效抑制投機行為。

　　(作者為上海交大安泰經管學院應用經濟系主任、教授)