近期，我們組織了三四線房地産市場聯合調研，走訪了山東臨沂的魯商鳳凰城和安徽蚌埠的榮盛雲龍觀邸、南山酈都、香堤榮府等項目，並跟世聯地産的市場研究人員進行了交流，探討三四線房地産市場現狀及研判房地産市場未來走勢。

　　1）主要結論：三四線城市的房地産市場總體比較健康，銷售量價都比較平穩，商品房率的提高和城市化進程的推進將支撐銷售持續穩健增長。同時，由於近兩年三四線城市土地供應量相對較大，潛在供給壓力較高，使房價相對平穩，但庫存壓力和土地指標的限制將使未來土地出讓明顯減少。

　　2）三四線房地産市場整體銷量較穩健，未來可持續。1）本輪調整中，三四線城市調整時間較晚，幅度較小。我們調研的臨沂、蚌埠兩地，11年市區銷售面積同比分別為16.8%、-9.7%，好于一二線城市。11年年底雖然市場因觀望情緒一度受到影響，但目前基本已恢復到正常狀態。2）中期看三四線城市市場發育較晚，整體需求仍在穩健增長，驅動力主要來自於商品房率的提高（表現為將本地市民將自建房、房改房更新為商品房）和城市化進程的推進（表現為所轄縣區居民到市區買房）。3）此前幾月一線城市的按揭利率打折在三四線城市基本沒有，目前仍以基準為主。但由於房價相對較低，購房人對利率的敏感度也並不太高。

　　3）三四線城市價格維持平穩增長。1）三四線城市價格平穩增長，受調控影響並不明顯，11年臨沂和蚌埠市區房價漲幅均在9%左右。2）從我們調研的幾個項目的情況看，近一兩年價格增幅均在5-15%。3）臨沂、蚌埠兩地的開發商都普遍預期今年價格仍有5%左右的小幅上漲。

　　4）近年土地供應量偏大，潛在住宅供應壓力較高，未來土地出讓將明顯下降。1）目前三四線城市在土地供應量仍然相對偏大，從人均的住宅土地供給規模和土地供應量相對於當地房地産市場的規模來看，都要高於一線城市，這也意味著未來三四線城市潛在住宅供應壓力更大。2）較大的土地供應規模，也導致但四線城市存在更為激烈的市場競爭、相對更小的房價漲幅和較高的庫存。3）較多的土地儲備和較高的庫存，將使得三四線城市未來土地出讓面積下降較多，而近期三四線城市的土地市場的進一步降溫也是這一趨勢的佐證。

　　房 地 産[板塊指數:8796.01 漲跌:-1.42%]