本報記者 陳瑩瑩

　　樓市真的回暖了嗎？本期“中證面對面”邀請北京房地産協會秘書長陳志和偉業我愛我家市場研究院經理程浩業對此展開深入探討。兩位嘉賓認為，當前全國房地産市場尤其是北上廣深等一線城市的成交呈現“價穩量升”，但未來房價仍將處於築底過程。

　　中國證券報：近期包括北上廣深等一線城市在內的多地樓市成交量出現較快上升，這是否表明樓市已回暖？

　　陳志：這不能單純解讀為樓市回暖，只能説是交易量指標回升，這是調控應該出現的效果。房地産宏觀調控政策實施至今，交易量曾出現明顯萎縮，但今年尤其是4、5月份交易量開始回升。一方面，房地産開發商主動順應市場要求，調低房價；另一方面，政策對於剛需購房加大支持。房價呈現“U”型曲線，未來將是房價築底的過程。

　　目前，在以北京為代表的一線城市房地産市場上，新房和二手房的交易量基本持平，這説明市場開始出現交易量的反彈，購房者的觀望情緒在慢慢鬆動。

　　程浩業：4月以來，樓市成交量回升比較明顯。以北京為例，5月中上旬的成交量為13120套，同比上升35.2%。歷史數據顯示，去年5月也是市場開始升溫的轉捩點，而今年的升勢比去年更猛。再如，廣州5月中上旬的成交量也同比上升超過20%。

　　成交量上升一方面是因為市場整體供應量比較充裕，4、5月各城市針對剛需的樓盤集中釋放，北京4月下旬就有十多個新的預售項目。另一方面，需求較旺盛，尤其是觀望了一年多的剛性需求選擇在這個時候集中入市。

　　中國證券報：如何判斷未來幾個季度的房價走勢？房地産開發商還有“以價換量”的空間嗎？

　　陳志：如果房企上半年的業績完成得不錯，那就不會調整價格。如果上半年業績不好或旗下樓盤都集中在下半年入市，則這部分房企的項目價格還有下降空間。從整體的供給看，以北京為例，6月會有33個新盤入市，其中有十幾個盤針對改善型需求，區位較好，因此6月北京的整體成交均價會略微上漲。

　　程浩業：未來一兩個月內，整體房價還是會保持穩中有降的態勢。下半年或者更長時間內的整體房價如何走面臨兩個不確定性：第一，未來宏觀經濟和房地産宏觀調控的基調會不會有一個新的方向？第二，貨幣政策等將如何調整？

　　中國證券報：如何看待下半年的調控政策？如何看待多個地方試探性放鬆調控的行為？

　　陳志：房地産宏觀調控方向不會輕易改變，未來仍將堅持控制投機需求、調整房屋供給結構，改善老百姓基本住房條件等。同時，支持城市發展、支持住房升級、支持改善型需求等也屬於調控政策範圍內。相關部門必須要有相應的配套制度，必須加快長期制度建設，一定要讓房地産行業、企業和百姓能看清房地産行業未來健康的、正常的發展路徑。

　　地方調控政策適度微調無可厚非，但調控的大方向不能變。例如，政策調整的前提必須是滿足首次置業需求。