今年一季度，隨著樓市調控“政策觸底”成為業內共識，上海、北京等城市的剛性需求有所釋放，但各方對房價怎樣“合理回歸”仍存分歧。正在召開的博鰲亞洲論壇2012年年會上，圍繞今年樓市走向，中外與會嘉賓展開激烈碰撞，探尋房價回歸的“市場底”，為中國房地産改革把脈問診。

　　政策觸底:剛需“回暖”難改“回歸”大勢

　　今年全國兩會期間，住建部副部長齊驥明確表示，近期不會再出臺新的房地産調控政策。政策“觸底”信號的發出，促使開發商“以價換量”，讓遏制已久的剛性自住需求開始逐步釋放。

　　與會嘉賓、SOHO中國董事長潘石屹説，前期“限購令”等政策出臺後，從去年9月始全國樓市成交量“懸崖式”下跌。但在政府“政策觸底”與開發商“以價換量”的綜合影響下，近期一些城市樓市出現回暖跡象。

　　與會嘉賓、諾貝爾經濟學獎獲得者菲爾普斯認為，中國政府採取一系列調控政策防止投資者過快炒高樓價，是為了糾正房價結構性的過高增長。紅杉資本創始人沈南鵬則説:“中國房價高企甚至已經造成人才向海外流失。”

　　“房地産行業還在‘過冬’，必須花心思挖掘剛需，把注意力放在有潛力的二三四線城市。”佳兆業集團總監周素萍坦言。

　　與會嘉賓普遍認為，以自住需求為主的市場，將是2012年中國樓市的鮮明特徵，不要奢望房價今年會大幅反彈，穩健調整仍將是基本走勢。

　　市場尋底:房價回歸“合理區間”尚待時日

　　溫家寶總理在今年全國兩會上表示，一些地方房價還遠遠沒有回到合理價位，因此調控不能放鬆。

　　對此，上海易居房地産研究院楊紅旭説，目前中國500強房企的“庫存”巨大，不少開發商資金緊張的問題更加突出。在雙重壓力下，通過降價促銷回籠資金是主要路徑。預計新一輪的打折降價潮，將在未來兩三個月內持續展開。

　　那麼，房價還有多大下行空間?

　　與會嘉賓、成都大學副校長張其佐認為，如果地方政府嚴格執行目前的樓市調控政策不動搖，市場底部最遲將在年底前出現，房價至少還有15%至20%的下降空間。

　　一些與會嘉賓認為，不能忽視“房價合理回歸”過程中的地方政府阻力。“市場底”何時出現，調整程度是否合理，還取決於地方政府會否自行給樓市“鬆綁”。

　　“如果成交量回暖和價格止跌兩個指標同時出現，就可以確認底部出現。”楊紅旭説，樂觀地看，今年樓市“市場底”將出現在第二三季度。

　　改革跟進:政策退出應避免新的“報復性反彈”

　　“目前房地産調控效果仍是短期的，短期的需求調控往往壓抑下一階段供給，反而會給以後房價帶來上漲壓力。”張其佐説，調控政策頻繁多變，也會帶來市場劇烈波動。

　　“既然是短期調控政策，就早晚要退出。”中國(海南)改革發展研究院執行院長遲福林説，只有制度建設才能“填補”政策退出的空間。否則，樓市調控就難以走出“越調越高”和“報復性反彈”的怪圈。

　　對於房地産如何深度改革，財政部財政科學研究所所長賈康認為，“雙軌統籌”是解決目前房價過高的重要手段。“政策軌”上的保障房供給是政府要&&“托底”;對商品房價，政府不應再用行政手段一味強力干預。“市場軌”上政府應該主要管規劃、管規則、管收稅。

　　“2012年是房地産的轉折年。”潘石屹認為，開發商“有錢就能圈地，蓋房就能掙錢”的開發模式已結束。政府應該轉而用稅收政策、貨幣政策調控房地産市場，通過增加土地供應等市場配置資源手段穩定樓市。