在金融學家的教導下，大宗資産尤其房地産是對衝通脹的最佳工具，這一觀念深入人心。通常來説，如果出現貨幣緊縮、人民幣匯率上升，則房地産價格就會下降；如果貨幣寬鬆、人民幣匯率被人為抑制在低位，則房地産價格上升。房地産泡沫是貨幣泡沫、資産泡沫的結果，而不是原因。反過來説，當房地産泡沫大到一定程度，會助漲貨幣。

　　從金融市場反觀房地産市場，支持中國房地産在狹窄的區間內徘徊、左右為難的結論。

　　中國處於貨幣緊縮區間，美聯儲等中央銀行釋放貨幣不能停止金融去杠桿化的進程。美聯儲增加的上萬億資産不能抵銷原先數百萬億美元的金融衍生品，中國央行下調存款準備金率不能抵銷房地産10倍以上金融杠桿的消失，原因無他，原來的泡沫實在太大了，根本無法填滿。因此，儘管美國出現移民潮，儘管富裕階層四處購物，儘管提振投資，實體經濟的金融業依然處於緊縮區間，多餘的貨幣最多體現在白菜、奶粉價格上升的小範圍泡沫上。

　　中國的資金緊縮預期加深。截至今年4月末，金融機構人民幣貸款餘額57.93萬億元，同比增長15.4%，環比下降0.3%，同比下降2.1%。4月當月，人民幣貸款增加6818億元，同比少增612億元，較一季度月均8200億元減少1382億元。

　　貸款銳減與票據融資增加相輔相成。4月的票據融資新增量跨越式發展，在2月份千億元基礎上翻番到2407億元，佔當月6818億元貸款量的35%。與此同時，金融機構利率下行，一季度金融機構加權平均利率比2011年12月的8.01%降0.4個點至7.61%，利率上浮的比例提高了4.4個點至70.4%，而對應的下浮和基準利率的比例反而下降了4.4個點。皮之不存，毛將焉附，實體經濟如此萎靡，銀行業斷難獨善其身。除非央行大規模下調存款準備金率到15%左右的水平，資金緊縮預期將使房地産市場難以上升。

　　抑制房價的另一個因素是人民幣貶值預期。

　　賣空大師查諾斯認為，過去幾年，全球叫嚷“人民幣受到低估”是個幻象。隨著中國的貿易順差不斷縮小，認為人民幣不會再繼續升值。相反，今後還要對人民幣貶值做好準備。如果人民幣貶值變為現實，就會導致已經進入中國的資本開始外流。

　　從今年以來，人民幣兌美元很明顯處於震蕩區間，沒有上升的內生動力。在全球經濟動蕩中美元成為避風港，持續走高，人民幣對美元今年以來累計下跌幅度約0.4%。5月16日，中國外匯交易中心公佈，當日人民幣對美元中間價為6.3205，較前一交易日跌95個基點。至此，人民幣對美元中間價已連續六個交易日下跌。

　　從資金到匯率都不支持房地産價格上升。有人會抱怨，中心地區的房價沒有大幅下跌，有個別樓盤還在上漲。這是個案，從全局來看，統計局公佈的國房景氣指數、商品房平均售價指數，從2011年5月以來持續下行。請別忘記，我們此前發行的近百萬億元的貨幣，在個別樓盤、地區，還會維持房價。

　　預計央行會向市場釋放略微寬鬆的貨幣信號，而人民幣匯率繼續盤整，下行的空間也不大，由此推斷，房地産會在目前的價格區間盤整很長時間，直到貨幣與匯率的走勢取得突破。

　　(摘編自《解放日報》，作者葉檀)

　　(本文來源：金羊網-新快報 )