春節後，房地産市場又逐漸恢復了一些生氣。3月之後，新房量漲價跌，二手房甚至量價齊升。房地産調控和房地産市場，似乎又到了一個選擇方向的時刻。

　　政策方向未變

　　以首套房貸利率下浮為標誌，針對消費需求的政策微調開啟；作為調控主要方式的“限購”隨時間自然變松，持續積累需求；期盼中的進一步措施，如房産稅的推廣和加碼並未實行；地方政府放鬆調控的擦邊球動作頻繁；這些都影響了房地産市場多空信心。

　　調控的目標和政策發生變化了嗎？需要理解2010年4月以來的這一輪房地産調控。新政並非要以激進方式解決房價問題。本輪短期調控思路主要是增加供給，遏制需求，促使供求平衡改變、價格調整，供給方在保障房之外，還特別強調了加快普通商品住房的建設，意味著對房地産商的打壓是調控的過程而非目標。短期調控的目標是價格上漲預期而非價格本身。扭轉資産價格預期，以房地産價格的真實下跌為前提；房地産調控未結束，但降價之後有穩價。房價下降沒有目標值，不僅在於房價下跌很多也難以達到合意，而且中低收入者的住房需求已經通過保障房和存量房産擴展的租房市場給予滿足，也不僅在於不能讓房地産商都破産，更在於還不能讓地方政府的土地財政破産。

　　當前房價的下跌多在外圍，資産價格的預期並未扭轉，政策微調是在既定政策框架內的，雖然稍略顯早，顯示出地方和銀行的放鬆願望，但並不是政策方向的改變；房地産政策保持了穩定連續，進一步的微調放鬆會邊際遞減；短期的政策預期博弈降低調控的可信度，行政管制不會明顯放鬆，還應有微調反復和緊縮重申。

　　短期目標打破量價僵持

　　資産泡沫的過程，不是中産階層的培育，而是利益階層的崛起。打破房地産市場量價僵持的短期目標之外，中長期調控需要打破現有的制度和利益僵局。換屆之後，短期調控也將自然過渡到一個意義更為深遠的中長期調控。短期調控旨在緩解泡沫壓力和伴隨的社會矛盾，中長期調控則旨在促成可持續的增長模式，包括良性和高效的中央和地方關係，開啟新一輪城市化進程。

　　中央和地方關於城市化和房地産資本化的利益分配格局的重建，可以概括為三部曲，第一步是打擊房地産投機者和投資者，從增量到存量。2012年維穩之年，註定只能是增量改革，調控只限于對增量投資和投機需求的遏制，不會通過強推高額房産稅等手段大量擠出投機和投資需求、促成資産價格深幅調整。第二步是對房地産行業和市場的治理。緊縮政策促使行業有選擇的提高集中度，政府通過保障房加強了對房地産市場的控制力。第三步，是中央與地方之間的“徵利”和“讓利”博弈，出路是找到中央和地方以及其他利益相關方的激勵相容安排，取得央地的行動一致。房産稅既是財稅體制改革的一部分，力求在資産價格平穩情形下，逐漸成為地方政府的穩定收入來源，也可以在短期作為地方土地財政轉變的緩衝之一，使地方的債務風險獲得騰挪空間。

　　(作者係南開大學經濟學博士、中信建投證券宏觀分析師)

　　調控只限于對增量投資和投機需求的遏制