拒收未驗收商品房算不算違約？

　　鍾先生來電問：我購買了一套某樓盤的商品房，幾天前收到開發商的交房通知。當我要求開發商出示工程竣工驗收備案表時，開發商説還沒拿到，但房子已通過了設計、監理等單位的驗收。經過查驗，我發現房子存在地面、墻面裂縫等質量問題，我為此拒絕收房，可開發商説我如不收房就是違約。請問，拒收未驗收商品房算不算違約？

　　江西商海律師事務所崔瑩律師：鍾先生拒絕接受未通過建設工程竣工驗收備案且存在質量問題的房屋並不構成違約。因為開發商交付的商品房不具備交房條件，不得交付。如果到了合同約定的交房時間，房屋仍然不具備交房條件，則開發商構成延期交房違約；如房屋存在重大質量問題或影響使用功能缺陷，則開發商構成質量違約；如房屋面積縮水超過3%，則開發商也構成違約；如房屋存在質量瑕疵缺陷，且拒絕或拖延修理義務，則開發商構成質量保修方面的違約等。

　　城市房地産管理法第26條規定，房地産開發項目的設計、施工，必須符合國家的有關標準和規範。房地産開發項目竣工，經驗收合格後，方可交付使用。

　　城市房地産開發經營管理條例第17條規定，房地産開發項目竣工，經驗收合格後，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。房地産開發項目竣工後，房地産開發企業應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地産開發主管部門提出竣工驗收申請。房地産開發主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。第31條規定，房地産開發企業應當在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用説明書。住宅質量保證書應當列明工程質量監督單位檢驗的質量等級、保修範圍、保修期和保修單位等內容。房地産開發企業應當按照住宅質量保證書的約定，承擔商品房保修責任。

　　擅自封閉陽臺屬違規改建

　　李小姐來電問：買房的時候，我問售樓人員收房後是否可以封閉主臥陽臺，售樓人員説可以。但是現在交房了，裝修的時候物業卻不讓我們封閉主臥的陽臺，連用玻璃封閉都不行。想問物業“不準封閉陽臺”的行為是否有違反法律規定？

　　江西商海律師事務所周立新律師：售樓人員的口頭説法不具備法律效力，除非你和開發商當初簽訂的購房合同上寫明了陽臺可以封閉，不然，你是不能私自封閉陽臺的，這還涉及到收房後的改建問題。“改建”是目前物業管理碰到的普遍情況，改建是違反樓盤原定規劃標準的，法律規定也不允許改建。如果開發商或物業同意業主改建的話，那開發商或物業的行為就違法，同時開發商還要對改建行為承擔相應的賠償責任。

　　如果你在選房、購房以及交房時有關於政策、法律法規、專業知識等方面的問題弄不明白，可致電0791─86849025或者登錄江南都市網房産頻道（house.jnds.com.cn）諮詢。本報房地産事業部記者將幫你請教專家、律師和專業人士為你解答。

　　文/記者夏震