二手房買賣

　　近年來，雖然我市二手房交易量有所下降，但是二手房交易過程中的糾紛卻持續增加。對此問題，記者採訪了法銘律師事務所的韓泓律師，據她介紹，二手房買賣中，有一些重要的合同及合同中的重要事項是不能忽略的，如果忽略的任何一個細節，都有可能給買賣雙方造成不必要的麻煩。

　　二手房買賣的三個重要的合同

　　據韓泓介紹，二手房買賣過程中，一定要簽好三個重要的合同。

　　第一個合同是仲介委託合同，如果是通過仲介買房，那仲介一般不會讓您直接見賣房人，他們會擔心您會跨越他，直接和賣房人達成協定。所以，仲介一定會讓您跟他簽一個居間合同。

　　第二個合同是房屋買賣合同，這個合同中，買房人一定要簽仔細房屋原來的所有權是誰，房屋的面積有多大，房屋的價格是多少，各種費用的結清問題。對於出賣人來講，成本最低的方法就是簽訂一個相對細緻的合同，各個條條框框都簽訂好了，也能避免糾紛。

　　第三是銀行貸款抵押合同。如果買二手房時房款不是一次性付清的，那就得簽銀行貸款抵押合同。這個合同涉及賣房人，買房人，賣房人的貸款銀行，買房人的貸款銀行，還可以再加三方，賣房人的貸款銀行指定的保險公司，買房人的貸款銀行指定的保險公司，還有仲介公司，這個貸款行為可能涉及七方，因此比較複雜。這種情況下，對於購房者來説，要想簽訂一個細緻的合同，可以請個律師。

　　二手房買賣合同的九大事項

　　據韓泓介紹，購房者在訂立二手房合同前，對一些事項必須詳加核實。包括房屋的産權人是一位還是幾位，是否都同意出售房屋；房屋産權證是否屬實；房産面積和用途；房屋質量及規劃情況；有無被依法裁定、決定查封或被限制房地産權利；有無設定抵押等。

　　因此，在簽訂二手房買賣合同時，以下九個事項不可或缺：1.買賣雙方的地址、聯絡辦法等，並註明房屋是個人財産還是夫妻、家庭共有財産；2.房屋的位置、性質、面積、結構、格局、裝修等情況；3.産權歸屬，房屋是否屬於抵押房，是否有私搭亂建部分；4.房屋總價款、付款方式、付款條件等；5.交房時間和條件；6.各種稅費和其他費用的分攤方式；7.違約責任及違約金、免責等事宜；8.約定解決爭議是採用仲裁方式還是訴訟方式；9.合同生效時間，生效或失效條件，生效或失效期限，致使合同無效的情形，幾種無效的免責條款，當事人要求變更或撤銷合同的條件以及合同無效或被撤銷後，財産如何進行返還，合同中止、終止或解除的條件，約定合同的變更與轉讓的條件或不能進行變更、轉讓的禁止條款。

　　韓泓告訴記者，只有簽訂好該簽的合同，約定好應該約定的條款，才能在最大限度上降低風險，同時，一旦出現糾紛，利益才有可能得到保護。

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