最近，外地購房者王歡（化名）正為手頭的一宗沒有在杭州透明售房網上簽的購房合同而傷神。因為房價節節下跌，她向開發商提出退房。原以為，這宗合同沒有經過房管部門備案應屬於無效合同，但開發商説，合同已經生效，不同意退房。

　　2011年3月，杭州版限購令出臺，一些人因為不符合購房資格而無法購房。於是，就有開發商嘗試“線下簽約”，即不通過杭州透明售房網簽，不備案，而是簽最傳統的紙質合同，希望等到限購政策放開後再簽正式合同。沒想到，現在這批購房者中有人開始要求退房。

　　社保不足一年

　　違規簽訂紙質購房合同

　　這是一個因為社保沒有繳足一年而沒有網上簽合同的案例。

　　據杭州版限購令規定，非杭州戶籍購房者，提供2年內（繳納時間要從購房之日起計算）在杭州累計繳納1年以上的個稅證明或社會保險（城鎮社會保險）繳納證明的，限購1套房子。

　　王歡看中的這套公寓房總價在120萬元左右，面積100平方米。當時，因為只交了半年的社保，她並不具備購房資格。按照當時的相關規定，違反規定購房的，購房資格審查通不過，不予辦理房地産登記手續。

　　2011年4月，在她的要求下，並托了關係，開發商同意和她線下簽約。在合同上，雙方如此約定，王歡無權要求退房，並應該一次性付清全部房款。

　　當時，房價並沒有下跌，簽約後王歡一度還為自己突破常規獲得的購房資格而慶倖。沒想到，2012年一開春，一波又一波降價以不可阻擋之勢洶湧而來。王歡所購的房子雖然沒降價，但周邊樓盤都在降價，王歡有點後悔。

　　今年2月份，她以線下簽約不能辦理房屋産權為由提出退房，但開發商不同意。開發商認為，既然是經雙方同意才簽訂的紙質合同，就應該具有法律效力，且當時約定社保繳足一年後重新網簽並前往房管部門進行合同備案，現在王小姐已滿1年時間。

　　能不能退房

　　應區別對待

　　像王歡這樣的購房者其實並不少。據記者了解，從去年開始限購後，杭州的確有部分樓盤為不具備購房資格的購房者簽訂紙質合同，也就是所謂的“線下簽”。

　　這樣的合同到底有沒有效？現在能不能退？記者諮詢過相關律師後發現，這類合同是否有效應區別對待。並不是所有線下合同都可以退房。

　　比如王歡此類購房者。他們之所以不具備購房資格是因為沒繳足社保，假如他們要退房，並得不到法律的支持。從事房地産法律服務多年的浙聯律師事務所主任戴和平認為，此類購房者簽訂的線下購房合同應視為有效。“根據2003年最高人民法院的司法解釋，沒有備案的民事合同還是有效的。”浙江騰飛金鷹律師事務所合夥人陳鐘也如此認為，像這種社保沒繳足的購房者，所簽的合同就屬於‘附期限合同’，具備法律效力。等到一年社保交滿後，就可以重新網簽合同並前往房管部門備案，日後也可辦理産權。

　　而像購買套數超出限購令規定的購房者，雖然符合最高院2003年司法解釋中“沒有經過備案的民事合同還是有效的” 的規定，但陳鐘認為，因為屬於房産新政明令禁止的限購人群，合同是否真正有效還有待商榷。因為目前還沒碰到此類官司的判決結果，購房者是否可以因此退房要視具體案例而定。

　　本報記者 張卉卉

　　作者：張卉卉