雖然去年廣州二手房均價同比上漲，但是仲介最新的數據顯示，廣州3月以及4月上旬的二手住宅均價出現實降局面，特別是有一批“中炒客”已經開始轉售物業。目前廣州商鋪交投仍然旺盛，分析師認為廣州商鋪交投今年將進入穩定階段。

　　“中炒客”陸續出貨

　　最近幾個月，廣州二手住宅成交均價出現大幅震蕩，但3月以及4月上旬出現實降勢頭。據悉，今年第一季度廣州總體二手住宅成交均價為13867元/平方米，儘管比去年第一季度上升8.5%，但比去年第四季度下跌5.3%，比去年第三季度下跌2.9%。對此，滿堂紅市場研究部高級經理周峰表示：“二手樓價終於出現了下降跡象。”

　　近期一批“中炒客”開始轉售物業尤其引人關注。“中炒客”是指持有物業時間在1年以上、3年以下的投資客。“中炒客”大多數在2010年或之前購置房産，2011年不轉售，一方面是受制于買家數量急劇減少，承接力有限，另一方面是對樓價的走勢判斷不清晰，擔心過早轉手所賺不多。而現時首套房購買者借助銀行信貸優惠利好陸續入市，令“中炒客”認識到這是最好的出貨時機，況且樓價在短期內也無法回到之前的高位，故不再繼續等待，而是以“合理價位”轉售。仲介數據顯示，這些“中炒客”“一買一賣”的賬面升幅在17%-80%之間。

　　商鋪交投轉向傳統專業市場

　　今年3月的二手住宅市場中，一次性付款的購買者佔比25.5%，是自2010年10月以來的“次低點”，僅高於2011年4月的25.0%。但在商鋪領域，一次性付款的比例卻佔據絕對主導。據悉，從去年10月至今年3月，經滿堂紅地産促成的商鋪買賣交易中，一次性付款的客戶比例佔63.6%，商業貸款只佔36.4%。

　　周峰認為，一次性付款能有如此大的比例，主要是市場上流通可售的商鋪多屬於面積偏小、總價偏低的物業，絕大部分客戶完全有資金實力購買。羊城晚報記者了解到，過去半年內，一次性付款的商鋪交易中，建築面積在30平方米以下的佔96.8%，總價在100萬元以下的佔84.0%。

　　周峰表示，經歷了2011年成交宗數同比大增124.8%之後，廣州二手商鋪市場也從高速發展階段進入平穩階段，小面積鋪位在今年第一季度的成交量有所縮減。有效客戶在同質化商場鋪供應“超飽和”的情況下，逐漸將投資目光轉向傳統專業市場輻射圈1公里範圍內的街鋪或裙樓內主通道鋪位，面積在30-50平方米之間。與此同時，廣州本地客的支撐力度將逐步減弱，未來數月內廣東省非廣州市和外省客戶在廣州購置商鋪的比例有望超過八成。

　　近期部分“中炒客”買賣個案表(滿堂紅研究部提供)

　　區域 所在位置 面積(平方米) 成交價(萬元) 成交時段

　　越秀 水蔭路水蔭直街某物業 80 85 2010-12

　　荔灣 周門街某物業 55 36.5 2010-2

　　57 2012-3

　　芳村大道南某物業 81 47 2010-10

　　59 2012-3

　　天河 黃埔大道中某物業 84 71 2010-7

　　95.5 2012-3

　　黃埔大道中某物業 50 46 2010-6

　　59 2012-2

　　中山大道西某物業 44 69 2010-4

　　100 2012-2

　　白雲 西槎路某物業 55 39 2010-9

　　45.8 2012-3

　　黃埔 金碧世紀花園某物業 94 75.2 2011-5