地價房價仍太高，居民依然很差錢。新華社發

　　■ 黃祖斌

　　近十年來，中國地産市場的格局是：地方政府從農民手中低價徵地，高價賣給開發商，籌集地方建設資金，提供的保障房卻少之又少；自住與投資需求共同推動房價泡沫不斷膨脹，積累了較大的宏觀風險，中低收入居民怨聲載道。可喜的是，中國地産業將迎來徹底的轉型。

　　為低收入者提供低成本的住房，是政府的義務。在日本、中國香港、新加坡等房價較高的經濟體，保障房佔住房存量的５０％，甚至近８０％。中國在房改之前，城鎮的住房幾乎全是保障房，而在２００３年之後，經濟適用房供給比例不僅逐年減少，而且淪為不少特殊階層的套利工具。不過在“十二五”期間，中國將建保障房和棚戶區改造３６００萬套，保障房覆蓋面將達到２０％以上。

　　長期以來，美國的住宅只能保值不能增值。以１８９０年美國扣除物價因素的房價指數為１００，到２００８年也只有１３７。美國房産無法增值的重要原因，是每年徵收相當於房産市價１．４４％的房産稅。

　　在中國，除了藝術品、玉石等市場容量有限的品種外，房産是最近十年大幅跑贏通脹、實現資産增值的最佳投資工具。除了住宅供不應求外，對增值收益基本零稅負，也是不可忽視的原因。去年重慶與上海分別徵收了房産稅，即使稅率很低，也對投資需求産生了明顯的抑制。國務院日前下發通知稱，“同意發改委《關於２０１２年深化經濟體制改革重點工作的意見》，其中明確指出，適時擴大房産稅試點範圍。”由此可以推論，隨著房産稅的推廣，房産將很難再成為增值的投資工具。

　　當地産成為開發商暴利工具之時，失地的農民卻獲利較少。按照清華大學教授蔡繼明的分析，目前被徵用土地收益的分配格局大致是：地方政府佔２０％－３０％，企業佔４０％－５０％，村級組織佔２５％－３０％，農民僅佔５％－１０％。這導致了地方政府和房企通過地産業可輕鬆獲得不菲的收益。而農民失去土地後，只有少數人有能力在城鎮安家。這其實也是中國經濟轉型的一大障礙。一方面一些製造業企業沒有耐心進行技術研發，紛紛進軍地産業。一方面，城鄉差距不斷擴大，多數農民難以融入城市，中國真實的城市化率提高緩慢。

　　事實上，國家正在重新考慮失地農民的前途問題。有報道稱，事關徵地補償標準和徵地程序的《農村集體土地徵收補償條例》已初步完成，徵求意見後將直接上報國務院，預計在今年八九月份出臺。條例草案強調補償與安置的分離，其中集體土地徵收的補償，將不再簡單地按附著物補償，而是對包括耕地上的青苗附著物以及宅基地上的房屋等分別給予補償。失地農民將由政府出資培訓、並推薦就業。如果是農地上開發建企業，農民可以選擇農地入股，為被徵地農民留足發展機會和發展資源。

　　綜合來看，地産調控仍將持續，房地産將逐漸去除投資功能，回歸居住功能。這意味著住宅市場不再是富人專屬的遊樂場，炒樓風險將大大增加。

　　（作者為新浪博客風雲博主）