近日，兩份權威性中國房地産行業發展狀況研究報告相繼公佈。其一是由中國房地産研究會、中國房地産業協會與中國房地産測評中心聯合發佈的《2012中國房地産開發企業500強測評研究報告》（下稱“500強報告”）。另一份是由國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地産研究所和中國指數研究院3家單位共同發佈的《2012中國房地産百強企業研究報告》（下稱“TOP10報告”）。

　　兩份報告均指出，雖然2011年調控持續深化，但領頭的房地産企業業績依然良好，不過庫存壓力大幅增加。這加大了房企的兩極分化，百強房企引領發展路線的轉型。

　　萬科盤踞榜首

　　高週轉房企贏先機

　　500強報告綜合實力榜單中，前5位都被高週轉企業包攬，分別是萬科、恒大、萬達、中國海外、綠地集團。同時，TOP10報告綜合實力榜單的狀況也類似，前兩名依然是萬科和恒大。500強報告顯示，在2011年信貸緊張，資金成本很高的特定環境下，高週轉顯然已成為眾房企的追求目標，“快進快出”提高效率使這一模式有了更大的生存空間。從2011年的表現來看，高週轉模式更勝一籌，快速銷售的策略能夠對市場變化保持極高的靈敏性，滿足消費者的需求。萬科和恒大便是其中的佼佼者。業內人士預測：“未來房地産行業將是一個高利潤率回歸的時代，企業將面臨去政策紅利、去存量、去杠桿三大壓力。”

　　百強企業銷售業績較上年穩步提升，但企業間差距有所擴大。2011年百強企業的銷售金額均值為148.81億元，標準差為188.12億元，標準差擴大11.14億元。整個行業的競爭進入百億競爭，更多企業達到百億銷售業績後，其中實力突出的企業正在向200-500億的更高目標集結，銷售金額也在向排名全國20強以及50強企業集中。

　　庫存壓力激增

　　盈利需保證質量

　　另一個無法忽視的問題是，去年500強房地産開發企業存貨均值同比增加50.34%，增幅較上年進一步攀升6.47個百分點，絕對值99.89億元亦位於歷史高點。在政策高壓、存貨高企和景氣下行的背景下，房地産行業進入去庫存時代已成為不爭的事實。

　　加上信託産品到期，資金鏈上的壓力隨之而來，保證盈利的質量成為房企的重要任務。TOP10報告顯示，百強企業2011年的營業收入和凈利潤均值持續增長，凈利潤均值突破20億元。其中，營業收入均值實現132.3億元，同比增長29.5%；凈利潤均值為21.7億元，高達2008年的2.5倍，同比增長26.2%，百強企業的整體盈利水平有了大幅提升。其中，凈利潤超過10億元的企業數量較上年增加7家，凈利潤超過30億元的企業增加4家。

　　過去10餘年內依賴土地增值、房價高速上漲的盈利模式在國家宏觀調控下將會發生變化，房地産行業會理性回歸到産品的價值維度，意味著産業進入企業經營、管理方面的競爭階段。企業通過改善成本管控、強化運營等舉措來保障盈利質量。