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上海招商地産6折賣別墅仍零成交?

發佈時間:2012年04月01日 06:09 | 進入復興論壇 | 來源:中國經濟網 | 手機看視頻


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  早在3月19日,就因6折出售別墅而轟動上海的招商佘山瓏原別墅,截至昨日登記在網上房地産的成交套數依然是零。

  與周邊的類似産品相比,5萬元/平方米的價格6折後仍然偏高。根據公司財報數據分析,該項目成本已經接近2.9萬元/平方米,降價空間有限,類似的情況也同樣存在於招商海廷別墅。然而,一旦降價促銷的努力失敗,接下來又該怎麼辦?根據同策諮詢機構的統計,截至昨日招商地産上海4個項目今年以來的銷售額不到3000萬元。

  網上成交數據零

  截至昨日,網上房地産顯示,招商地産佘山瓏原別墅(網上登記名靜觀萃園一期)一套未售。上述項目的銷售經理解釋説,這一項目之前推出的30套特價房已經簽約一半,只是因為別墅項目的特殊性,需要集中成交,所以才未通過網上辦理交易。

  但是,熟悉當地市場的分析人士告訴《每日經濟新聞》記者,瓏原別墅的銷售難有招商地産方面所説的那麼樂觀。

  儘管瓏原別墅打出了6折降價銷售的旗號,價格卻依然要比周邊的項目高。同策諮詢機構研究總監張宏偉説,和瓏原別墅同在大學城板塊的龍湖好望山項目,去年年中成交均價也只有3.3萬元/平方米。而且,這一項目比瓏原別墅更接近地鐵,也更接近松江大學城地區的商業中心。顯然,在今年整個市場價格較去年有10%左右下跌的情況下,瓏原別墅雖然以6折銷售,但並沒有太大競爭力。中房信分析師薛建雄給出的另外一個例子是,距離1公里左右的中星佘山溪語,聯排價格是23000元/平方米。

  對於周邊這些價格更低的物業,瓏原別墅相關負責人的回應是,和周邊項目有價格差距很正常,瓏原別墅比周邊的産品更有競爭力。

  降價空間有限

  無論瓏原別墅的産品是否更有競爭力,但以該項目的成本來算,降價空間確實有限。

  根據2011年招商地産年報開發成本項,該公司去年為瓏原別墅施工的29500平方米,追加了4.08億投資,折合每平方米的投入達到13800元。而這僅僅只是主體工程施工的投入。上述項目樓板價就高達16378元/平方米。

  昨日,瓏原別墅相關負責人在接受《每日經濟新聞》記者採訪時透露,上述成本並不包括財務費用。另外,根據房地産會計準則的有關資料,諸如推廣費用、稅費等也不能納入到開發成本。

  中房信分析師薛建雄則進一步介紹説,僅營業稅一項,開發商就需要按房價的5.5%支付,還要預徵3%的土地增值稅,再加上3%的銷售費用。招商地産有虧本賣房的可能性。

  存在這一風險的並不只有瓏原別墅,2008年就已開工的上海奉賢區柘林板塊的“招商海廷”同樣有虧損的風險。來自招商地産的年報顯示,去年交付完成結算的上述項目,僅0.99萬平方米,開發成本就達到1.33億元,折合每平方米成本達到13465.64元/平方米。

  該項目雖然目前降價到18000元/平方米,但周邊仍有項目以14000元/平方米的價格與之爭奪客戶。薛建雄説,同一區域的二手別墅甚至只賣12000元/平方米,該項目顯然也失去了進一步降價的空間。

  “只有繼續再降。”記者昨日採訪復旦大學房地産研究中心地産運營研究所所長蔡為民,他表示,雖然價格已經跌入成本價,但仍比周邊還要高,如果消費者不買賬,還是不會購買。

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