田新傑

　　豪宅開始出現集體降價促銷，或許將是樓市新一輪更大規模和更大幅度降價潮的有力“開場白”。

　　最新樓市數據顯示，上周上海全市新建商品住宅成交均價達2.57萬元/平方米，環比提升17.8%，為近9周最高。但這並不是市場價格反彈，相反，恰恰或將加速新一輪樓市降價潮的來臨。

　　“豪宅項目集中成交所造成的結構性因素是促使該周新建住宅均價出現大幅提升的主要因素。”21世紀不動産分析師黃河滔告訴記者。換言之，在周成交均價創新高的背後，其實是豪宅項目集體降價集中成交，樓市一直以來價格最堅挺的這部分終於破冰了。目前的統計顯示，上海今年4月份將有優惠的樓盤數量將創下自2011年以來的新高。

　　中原集團研究中心表示，由於房地産調控政策未見鬆動，銷售萎縮和庫存高企成為近期房企重新開啟大規模降價促銷活動的主要原因。相對而言，通過豪宅項目降價回籠資金的效率較普通項目或許更具優勢。

　　不僅上海，廣州豪宅市場最近也普遍出現以價換量的勢頭，位於珠江新城的天鑾商務公寓，開盤價比吹風價低，一線望江的單位4萬元/平方米；位於CBD中軸線上的嘉裕公館目前也將以3.5-4萬元/平方米的單價入市；保利天悅商務公寓18800元/平方米起，均低於市場預期。

　　豪宅降價擊潰多方最後信心？

　　在豪宅雲集的上海市場，豪宅大規模集體降價近期率先到來。

　　據21世紀不動産上海市場研究部統計顯示，上週全市單價在5萬元/平方米以上的高端住宅共計成交61套，上次樓市豪宅出現單周成交破60套還是在近60周以前。截至3月25日，上海全市3月份至今已累計成交豪宅139套，而今年2月僅成交44套。

　　記者注意到，近期上海知名豪宅項目突然間在價格層面“驚喜不斷”。

　　上海陸家嘴頂級豪宅之一新鴻基凱旋濱江園于3月23日開盤，均價16萬元/平方米，而非之前業界猜測的天價30萬元，甚至低於鄰居湯臣一品17萬起/平方米在售價格。佘山別墅區招商佘山瓏原推出20套低特價疊加和聯排別墅，其中一套6折，其餘主體7-8折。

　　中房信分析師黃丹坦言，上海兩大豪宅區一個“低價開盤”，一個特價房促銷，再次引發豪宅降價浪潮。

　　值得一提的是，在剛需和改善需求為主的市場中，豪宅要破成交堅冰，降價促銷同樣有效。2011年12月17日星河灣旗下上海兩盤8折和8.5折促銷，其中浦東星河灣在年末兩周成交31套。豪宅受困于限購，客戶來源有限，在中低端住宅降價之風勁吹下，“豪宅剛需”或者高端改善型客需持幣觀望情緒濃厚。佘山瓏原去年6月125套別墅，定價4.8萬-5.2萬之間，一套未成交，而本次推出的20套特價別墅一週內已基本去化完畢。

　　近期，漢宇地産市場研究部通過數據監測報告指出，上海表現活躍的豪宅項目數量有所增加。市場信息顯示，降價促銷的豪宅，除了老面孔星河灣以及綠地海珀旭暉表現優異外，浦東古北禦庭、嘉譽灣自3月中旬起以來，銷售也有了較明顯的起色，這是因為其實際成交價格均從4.2萬-4.5萬元的報價下調至3.7-3.9萬元。

　　在業內人士看來，豪宅價格戰已處於一觸即發的狀態，關鍵就在於一個合適的導火索。近期，繼佘山瓏原之後，佘山板塊的獨棟項目佘山東郡拋出了5.7折的更低優惠，爭奪有限市場需求的意圖明顯。

　　漢宇地産市場研究部經理認為，別墅項目的降價加深了人們對於其産品資源價值與實際價格之間的博弈，孰輕孰重很大程度上取決於購房者對別墅産品所傳達的理念是否認可，因此對於別墅價格的預期不如剛需盤那樣容易獲得共識。

　　有多位業內資深人士斷言，近期上海出現的這波大規模豪宅降價潮，不會僅僅局限在上海區域，在上海以外更多的區域市場，類似的情況正在或即將上演。

　　新一輪降價潮來臨

　　黃丹認為，豪宅降價的主要動機，源自開發商的銷售壓力。招商地産在上海的表現足以説明這一點。

　　“上海陸家嘴和佘山是高檔住宅雲集之地，同類型的競品較多，只是交付標準差異，因此存在項目競爭銷售壓力。佘山瓏原所在板塊內龍湖好望山、朗庭上郡苑等別墅産品，主力價格在24000-35000元之間，招商地産堅持高價換不來銷售業績。”黃丹説。

　　由於存貨絕對量高企，招商地産直接採取了降價促銷換業績的做法。3月初招商首個豪宅——深圳雍景灣直降1萬，由3.5萬/平方米降至2.6萬元/平方米。近期，招商地産又借助140週年慶典，推出14城聯動優惠活動。

　　3月20日招商地産發佈的2011年年度業績顯示，公司存貨量高企。截至2011年12月31日，招商地産存貨514億元，佔總資産比65%，這一比例和2010年持平，但存貨絕對量增加了三成。

　　黃丹指出，上半年“去存貨、搶現金”會成為一線高週轉房企銷售主基調，開發商均不甘落後。高週轉企業一方面以價換量，爭得客源和現金，一方面儲備糧草，為未來進一步擴張做準備。

　　豪宅項目打折促銷，正在掀起新一輪更大幅度的降價潮。

　　這一點，在上海市場已經初露端倪。上海搜房網數據監控中心截至3月23日統計，上海市2012年4月將打折優惠樓盤共計212個(含別墅)，總數再創自2011年以來新高，環比2012年3月的204個提升了3.9%，同比2011年3月數字大幅增加了77%，其中34個項目為新增優惠。

　　中原集團研究中心則進一步表示，在依然嚴厲的政策環境下，房價下行之勢或將持續而暫難逆轉，同時降價仍為促成市場成交的關鍵力量。