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滅了陰陽合同 二手房稅費能否打點折?

發佈時間:2012年03月31日 17:34 | 進入復興論壇 | 來源:中新網 | 手機看視頻


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  後天起,被稱為“陰陽合同殺手”的存量房評估系統將上線,二手房稅費將按照該系統的評估價徵收。這一舉措有可能殺滅二手房陰陽合同,也很可能導致二手房交易稅費的提高。

  對這個前景,仲介當然不爽,市民也不見得高興。

  2007年以來,房價高企,稅費也水漲船高。買賣二手房的人,為了少交點稅,就想出了陰陽合同這麼個辦法。雖説合同有陰陽之分,但這個辦法一直是公開的秘密。其具體做法很簡單:買賣雙方先簽訂一份真實意思表達的合同。到了繳稅環節,仲介就拉來一個評估機構,把房子的價格估低一些,然後按照這個較低的“評估價”繳稅。

  一般來説,一套實際成交價為50萬元的房子,“評估”成40萬元甚至更低,都是可能的。以較低的“評估價”納稅,自然省錢。

  現在,政府不再相信評估機構的“評估”了。它自己採集了90多萬套二手房信息,製作了這個存量房評估系統軟體,準備按照系統的評估價來徵收稅費。

  從建設誠信、規範的市場經濟秩序的角度,筆者歡迎這一評估系統的出現。誠信是市場經濟的基礎,沒有誠信,就沒有市場經濟。誠信的合同,不應該是陰陽合同。陰陽合同有礙誠信,終非正道。從法律上來講,這種做法涉嫌偷稅漏稅。而且,其鑽空子的做法,有時候也會導致買方或賣方遭受損失而無法申冤。

  但是,如果從稅費負擔來看,事情就有了另一面。二手房交易的稅費已經夠重了,房價高企與高稅費有相當的聯絡。二手房交易者希望省點錢,少交些稅和費,這個願望也是完全可以理解的。

  據估算,在陰陽合同避稅的基礎上,二手房交易的稅費約佔實際成交價的10%—15%,其中佔大頭的是稅收。假定系統評估價與實際成交價相同,那麼,稅基提高了,即便稅率不變,稅負仍然加重了。現在,賣方按凈收入來賣房,所有稅費的實際承擔者都是買方。稅收增加,將變相推高房價。

  搞來搞去,卻讓房價更上一層樓,這恐怕與中央調控房價、保自住壓投資的政策是背道而馳的。更不用説,二手房買家多屬收入有限人群,他們本應是涉房政策的受益者,而非利益受損者。

  規範稅收徵管,當然是應該的。但房地産事關民生、政局,相比之下,稅費屬於戰術範疇,政局則是戰略大要,戰術舉措無疑要服從於戰略部署。

  因此,筆者認為,存量房評估系統的推行,姿態似乎可以更圓潤一些。多少要帶一點對社情民意的關注和敬畏,帶一點對父老鄉親的關愛與溫情。收費徵稅,本來就是從別人口袋裏掏錢的事情,是否一定要非常生硬、非常雄赳赳氣昂昂地做呢?

  筆者建議,在評估系統推行的前3年,政策不妨來些彈性,打點折扣,給市民以充分的時間和實惠。假定系統評估價等於實際成交價,那麼,第一年,按評估價的七折徵稅;第二年,按八折;第三年,按九折。到第四年,再完全按照系統評估價徵稅。

  這種做法,在東莞只是個建議,在有些地方,則有成功的實踐。例如,深圳從去年7月11日起,開始按照系統評估價來徵稅。但市民欣慰地發現,深圳的系統評估價,約為市場價的70%左右。

  深圳的做法,貼近現實,體恤民情,兼顧多種政策、法律,東莞完全可以借鑒。

  我們相信,有關部門推出這套評估系統,更多地是從規範稅費徵管的規範化、嚴肅性來考慮,而不是為了搞錢。

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