中原地産研究中心日前公佈的監測數據顯示，今年前2個月，包括北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、成都、南京、杭州、蘇州、武漢、長春、長沙等13個重點城市土地成交面積同比下降24%，處於近五年中的同期低位。不過，一直高啟的土地出讓流標率開始在2月份大幅下降。

　　業內人士表示，這反映出兩個問題，一是緊縮性房地産調控政策氛圍下，房地産企業拿地實力與拿地意願都明顯不足，二是由此推動地方政府調低土地出讓底價，以促進成交。可以預測的是，未來地價還將繼續下降，這為新增商品房供給的降價預留了空間。

　　土地流標現象有所改變

　　這一變化的主要原因是開發商購地意願極度低迷。“未來只有高週轉、少拿地、多賣房的企業可能在下半年勝出。”萬科集團總裁鬱亮在此前的萬科2011年業績説明會上表示。

　　“我們現在除非政府私下要求必須入市拿地，否則能不拿就不拿地。因為從銀行貸款實在很困難，拿了地壓住太多資金，又沒有錢開工。”華東一家大型國有房地産企業負責人告訴記者。

　　開發商謹慎拿地的一個結果是土地流標率攀高。從去年4季度開始，13個重點城市住宅用地平均流標率持續攀升，其中上海、廣州、成都、長春、杭州甚至達到2008年以來的歷史最高位。受此影響，2011年13個重點城市居住用地成交量同比下降約32%。為了解決日益嚴重的土地流標問題，國土部在2月份要求，流標、流拍情況需通過土地市場動態監測與監管系統及時在線上報。

　　不過，這一跡象在今年2月份已經有所改變。中原地産檢測數據稱，居住用地流標率在2月突然降至8%。其主要原因是地方政府大幅調低了土地出讓底價，同時也減少了土地出讓量。

　　地價總體呈現下行趨勢

　　“一般來説，地方政府會提前一段時間對區域內土地出讓進行規劃，根據拆遷、市政配套及其他資金用途來計算一個大概的土地出讓成本價。如果通過測算，市場能夠接受的價格已經低於地方政府的心理底價，那這塊地可能就延遲出讓。從目前來看，地方政府都在積極調整出讓價格，以迎合市場需求。應該説，土地價格還是有一定的溢價空間。”易居中國一位高層人士告訴記者。

　　據了解，2011年調控以來，13個重點城市的平均地價總體呈現下行趨勢，全年平均地價同比下降11%，其中北京、上海、廣州、南京、杭州5個城市同比降幅均超過兩成。不過，2011年地價下降的主要原因是郊區低價土地成交比重擴大。從2012年開始，土地實質性降價的現象開始顯著增加，2月份成交土地中有69%出現實質性降價。而1月份這一比例僅為37%。

　　中原集團研究中心認為，近期較多土地出現價格鬆動，顯示出當前市場環境下，儘管土地供應下降，但需求的下滑更明顯。因此，唯有地價進一步下調，方能有效吸引開發商，促進土地成交。

　　另外，地方政府近期也在推動土地市場上屢有新的嘗試。今年2月，合肥市率先出臺土地新政，宣佈在2012年底之前，合肥市城市規劃區內的商業、工業、辦公、綜合等存量國有建設用地，土地使用權人可自行升級改造發展成商業、服務業服項目，不用再像以往一樣須先退地再招拍挂拿地。

　　作者：于兵兵 (本文來源：上海證券報 )