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京滬廣成下一輪樓市調控主戰場

發佈時間:2012年03月18日 19:08 | 進入復興論壇 | 來源:證券日報網絡版 | 手機看視頻


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  有分析師表示,依靠壟斷一線城市的土地資源、高利潤、坐等地價升值的開發商將很難繼續發展

  3月14日,國務院總理溫家寶接受中外記者採訪時,談到房價問題時表示,“我可以明確地告訴大家,一些地方房價還遠遠沒有回到合理價位。因此,調控不能放鬆。”的確,宏觀調控下,雖然全國整體房價近幾個月出現環比下跌,但一些城市依然虛高的房價仍觸動了總理的神經。

  根據中國房地産指數系統百城價格指數對100個城市的全樣本調查數據顯示,2012年2月,北京新建商品住宅市場成交均價約為22670元/平方米,同比仍上漲7.6%;上海一手商品住宅平均成交單價已達23421元/平方米;深圳商品住宅成交均價25450元/平方米;杭州商品房成交均價升至20354元/平方米。

  溫總理在十一屆全國人大五次會議的記者會上給出的“合理房價”的含義:“合理的房價,應該是使房價與居民的收入相適應,房價與投入和合理的利潤相匹配。”各地網友紛紛按這兩條標準算出了當地的“總理房價”應該是多少,結果大部分“總理房價”是目前當地市場房價的一半左右。也就是説,目前大部分一線城市的房價需要至少下跌一半,才符合“總理房價”的要求。

  住建部部長姜偉新曾在今年“兩會”上表示,房價的泡沫一旦破裂,對整個經濟甚至社會的影響都是非常大的,現在下定決心,至少七八個大城市的價格一定得降下來。這句話也在一定程度上,讓一線城市的房價,如北京、上海、廣州、深圳等高房價城市進一步下探,有了一定想象空間。而總理表示“一些城市房價還遠遠沒有回到合理價位”,矛頭顯然直指京廣滬等為代表的一線城市。有行業分析師就指出,“一些房價居高不下的大城市,將可能成為下一輪調控的重點區域。”

  項目集中在幾大重點城市的開發商,已面臨最嚴重的衝擊。近兩年綠城憑藉一線城市高端項目,風頭一度蓋過萬科,此番也遭遇了意料之中的滑坡。而一些早已提前佈局二三線城市的房地産企業,紛紛迎來業績的增長,如最早在二三線城市深耕的恒大、碧桂園以及後來者佳兆業等企業,均以均衡的佈局熨平樓市嚴厲調控帶來的業績波動。以恒大為例,其96%的項目位於二、三線城市,遠遠高於其他同行。

  開發商陣營出現了明顯的業績分化,研究機構們開始重新對各家公司的實力進行再審視。近期,瑞銀、高盛、大摩等投行相繼就國內房地産市場以及上市公司發佈研究報告,其風向已經不再偏向一些高利潤的企業,而是更多考量開發商的城市佈局,考慮其在未來的安全邊際。

  業內分析師指出,“近十年地産行業發展的歷程表明,高週轉運營模式、超前的戰略佈局、滿足剛需的購房者的産品定位,契合市場主流需求的産品結構,平實的定價等等才是房企生存與發展的王道。依靠壟斷一線城市的土地資源、高利潤、坐等地價升值的開發商將很難繼續發展。”

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