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林榮耀
因不滿物業對小區的管理,兩年前,一小區業主聯合起來炒掉了物業。最近,小區部分業主收到原物業的律師函,要求交納所欠的物業費。
業主炒物業和物業討欠費都無可厚非,訴訟更是理性途徑,但是法定普通民事訴訟時效為兩年,因此有業主懷疑物業已經過了訴訟期。物業代理律師表示,“這期間也曾追討過物業費,並沒有超過訴訟期限”,這也並非無理,但是需要真憑實據。當然,業主普遍認為物業服務與承諾相差太遠,這也是關鍵,一旦進入訴訟程序,都有待法官斟酌和裁定。
值得一提的是,民法通則還規定了一年期的“短時效”,其中包括“延付或者拒付租金”,按説這與物業費有可比性,但是既然如此具體,估計也不允許簡單類比。
最有意思的是所謂滯納金,不少業主都收到了律師函,追討的滯納金超過欠費本身。有的業主拖欠物業費3000余元,加上每天2‰的滯納金,被追討總額多達7000多元。這就超出了情理,也為法理不容,因為滯納金具有懲罰性,只有執法部門有權收取,當然必須在有明文的情況下。物業公司與業主之間是平等的契約關係,在法定時效期間內,理應按照法院核定的服務瑕疵,合理折扣應交物業費,然後按同期銀行利率計收利息,哪談得上滯納金呢?
濫收滯納金現象比比皆是,比如公用事業單位和銀行,可以説到了嚴重氾濫的地步。民事主體之間只有“違約金”,而絕不存在“滯納金”。即使有“合同”約定滯納金標準,那也是霸王式格式合同,壟斷經營下用戶只能“被同意”,這樣的合同當然沒有法律效力。
2‰的日滯納金,嚴重侵犯了業主的合法利益,理應被廢止。生活中形影相隨的種種滯納金,也都早該壽終正寢。
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