馮海寧

　　國家統計局2月18日發佈“2012年1月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”,數據顯示,全國70個大中城市,房價沒有一個出現上漲情況。新建商品住宅環比全部停漲首次出現。北京方面,二手房價格從去年8月環比停漲之後,進入下跌通道,至1月份,已經連續5個月環比下跌(2月19日《新京報》)。

　　從國家統計部門重點監測的全國70個大中城市的房價變化來看,中國房價開始告別了上漲時代。儘管房價持平的城市還有22個,但可以肯定的是,短期基本沒有上漲的可能,中國各地房價全部下行值得期待。這不僅是歷時一年的新一輪宏觀調控所取得的效果,也是房價過高之後市場之手調控的結果。

　　總結這一輪宏觀調控的特點,筆者以為,主要是“限”字發揮了積極作用,有的地方採取了限購、限貸,還有的地方在限購、限貸的基礎上還採取了限售、限價。儘管“限”在現實中出現了爭議,但要看到“限”收到了立竿見影的效果。

　　在筆者看來,儘管房價已經告別上漲,但距離我們通常所説的合理價位還有很遠的距離。這不僅是從房價回落的幅度而言,也是從房價回歸合理水平的時間而言。也就是説,房價要想在一個合理的時間回歸到合理的價位,恐怕要經過一個曲折的過程,比較漫長的時間。

　　這是因為,房價回歸是相關利益方互相博弈的過程,樓市監管部門、地方政府、房地産開發商、購房人就是這場博弈的參與者。監管部門決心越堅定,購房人觀望越有耐心,房價下跌幅度就越大,下跌速度就越快。

　　現在的關鍵問題是,一要儘快明確各地房價的“合理價位”,二要出臺長效政策把房價穩定在“合理價位”上。如果不明確“合理價位”,可能會出現一種結果,即某些地方政府認為房價已經調控到位了,而公眾則持相反意見,最後就變成了“公説公有理,婆説婆有理”,只有爭論沒有結論。

　　毫無疑問,一系列“限”的政策遲早要退出,但接棒的長效政策還不見蹤影。儘管房産稅已在重慶、上海試點了,住建部最近也首次提出加快推進房産稅試點,要擴大試點範圍,但並沒有拿出推進的路線圖和實施的時間表。如此,房價的回歸之路是否通暢,回歸合理水平之後會不會反彈,讓人不免擔憂。

　　在筆者看來,僅僅是推進房産稅試點遠遠不夠,而是要從體制上、法律上建立長效機制,比如,改革財稅體制以改變土地財政現狀,把地方政府從土地財政的泥潭中拉出來。再如,修改土地法、城市房地産管理法,早日出臺住房保障法,讓中國樓市從目前的行政調控走向法治軌道。

　　因此,觀察房價告別上漲距離合理價位還有多遠,既要看目前和今後一段時間各方如何博弈,也要看如何、何時從體制上、法律上建立長效機制。我們要意識到,儘管行政調控有靈活性等優點,但只能是治標不可能治本,只有深層次的體制改革、制度建設才能讓中國樓市真正健康起來。