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買房遭限購,雙方約定“變通之策”

發佈時間:2012年02月18日 06:36 | 進入復興論壇 | 來源:解放日報 | 手機看視頻


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本報記者 陳瓊珂

  買房買到一半,葉先生才發現遭遇限購尷尬──他和妻子名下已有三套房産。然而,當他提出解除合同,並要求退還房款、定金時,卻遭到售房者拒絕。近日,市一中院終審認定合同雖然約定了“變通之策”,但有違國家限購令政策無法履行,遂判決售房者潘女士全額退款。

  去年1月,房産仲介櫥窗的一則房源信息吸引了葉先生的目光。這是一套位於松江區中山二路的房子,地段、樓層都不錯,房屋總價為110萬元,具備投資價值。1月23日,葉先生和房子所有者潘女士在仲介公司簽訂居間合同(買賣)。其中第三條第四款約定,“如果葉先生不能辦理産證的,潘女士配合其做産權委託公證,潘女士不能干涉房屋過戶在誰的名下”,並對房屋的交割及付款方法進行了約定。

  合同簽訂當日,葉先生向潘女士交納定金3萬元。2月28日,葉先生向潘女士交納購房款20萬元。然而,限購政策的出臺讓葉先生的買房進程受阻。原來,他和妻子名下已有三套房産。可是當他向仲介和潘女士提起解除合同時,卻因退費問題不歡而散。

  去年7月,葉先生提起訴訟,要求解除雙方的居間合同(買賣),潘女士返還購房款23萬元及利息。潘女士同意退還購房款20萬元,但認為3萬元是定金,由於葉先生違約,故定金應沒收,並提起反訴。

  原審訴訟中,潘女士已將20萬元房款退還給葉先生。原審法院審理後,判決解除雙方之間合同,並判令潘女士于判決生效之日起十日內返還葉先生定金3萬元。

  潘女士不服上訴稱,係爭房屋買賣合同並不因限購令必然無法履行,葉先生在支付第二期購房款時限購令已出臺,説明他已認識到限購令可能導致合同不能履行,合同也約定了其他處理方法,按照合同第三條第四款中約定,潘女士完全可以繼續履行合同。

  一中院審理後認為,潘女士是否有權沒收葉先生的定金,取決於葉先生是否違約,即是否具有解除合同的權利。葉先生在去年1月23日簽訂居間合同(買賣)前,其配偶名下已登記一套房屋,葉先生自己名下亦有一套房屋辦理了預告登記、另購買了一套房屋已簽訂網上合同,故受到限購令政策影響,葉先生已實際不能履行該居間(買賣)合同,故葉先生據此要求解除合同,合法有據。既然葉先生有權解除合同,亦不存在其他違約行為,故潘女士應當將所有房款包括定金返還葉先生。

  法院還認為,雙方當事人的“第三條第四款”約定有違國家限購令政策精神,即使如潘女士所言,葉先生不是真正的購房者而是通過尋找下家達到炒房目的,該項約定亦有規避國家稅費之嫌,法院難以要求葉先生按照該項約定繼續履行合同。由於合同解除不可歸責于任何一方,故葉先生支付的3萬元定金應予返還。

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