本報記者 陳瓊珂

　　買房買到一半，葉先生才發現遭遇限購尷尬──他和妻子名下已有三套房産。然而，當他提出解除合同，並要求退還房款、定金時，卻遭到售房者拒絕。近日，市一中院終審認定合同雖然約定了“變通之策”，但有違國家限購令政策無法履行，遂判決售房者潘女士全額退款。

　　去年1月，房産仲介櫥窗的一則房源信息吸引了葉先生的目光。這是一套位於松江區中山二路的房子，地段、樓層都不錯，房屋總價為110萬元，具備投資價值。1月23日，葉先生和房子所有者潘女士在仲介公司簽訂居間合同（買賣）。其中第三條第四款約定，“如果葉先生不能辦理産證的，潘女士配合其做産權委託公證，潘女士不能干涉房屋過戶在誰的名下”，並對房屋的交割及付款方法進行了約定。

　　合同簽訂當日，葉先生向潘女士交納定金3萬元。2月28日，葉先生向潘女士交納購房款20萬元。然而，限購政策的出臺讓葉先生的買房進程受阻。原來，他和妻子名下已有三套房産。可是當他向仲介和潘女士提起解除合同時，卻因退費問題不歡而散。

　　去年7月，葉先生提起訴訟，要求解除雙方的居間合同（買賣），潘女士返還購房款23萬元及利息。潘女士同意退還購房款20萬元，但認為3萬元是定金，由於葉先生違約，故定金應沒收，並提起反訴。

　　原審訴訟中，潘女士已將20萬元房款退還給葉先生。原審法院審理後，判決解除雙方之間合同，並判令潘女士于判決生效之日起十日內返還葉先生定金3萬元。

　　潘女士不服上訴稱，係爭房屋買賣合同並不因限購令必然無法履行，葉先生在支付第二期購房款時限購令已出臺，説明他已認識到限購令可能導致合同不能履行，合同也約定了其他處理方法，按照合同第三條第四款中約定，潘女士完全可以繼續履行合同。

　　一中院審理後認為，潘女士是否有權沒收葉先生的定金，取決於葉先生是否違約，即是否具有解除合同的權利。葉先生在去年1月23日簽訂居間合同（買賣）前，其配偶名下已登記一套房屋，葉先生自己名下亦有一套房屋辦理了預告登記、另購買了一套房屋已簽訂網上合同，故受到限購令政策影響，葉先生已實際不能履行該居間（買賣）合同，故葉先生據此要求解除合同，合法有據。既然葉先生有權解除合同，亦不存在其他違約行為，故潘女士應當將所有房款包括定金返還葉先生。

　　法院還認為，雙方當事人的“第三條第四款”約定有違國家限購令政策精神，即使如潘女士所言，葉先生不是真正的購房者而是通過尋找下家達到炒房目的，該項約定亦有規避國家稅費之嫌，法院難以要求葉先生按照該項約定繼續履行合同。由於合同解除不可歸責于任何一方，故葉先生支付的3萬元定金應予返還。