西安市常住人口860萬，主城區人口378萬，以每戶3.5人計，主城區居民共需108萬套住房，而過去10年間西安商品房開發量達68萬套，加之10年前的存量公房約100萬套，整體主城區住房量已超過需求總量。在此背景下，改善型需求將成為未來市場需求的主體。

　　記者採訪了解到，在西安商品房存量數超家庭總量，改善型需求將成未來需求主體的市場大背景下，西安樓市則先後遭遇限購、限價、限貸、加息等政策的“強攻”，保障房、限價房、集資房等供應鏈“大調”，市場一度出現賣方恐慌、買方糾結，成交量急劇下滑再小幅攀升的“探底”走勢。去年末樓市交易止跌趨穩，但交易整體低位運行，行業入冬背景下房企以價換量規模將持續擴大，以及目前隨著部分城市銀行對首置業人群貸款政策的鬆綁，同時對於房企而言資金壓力也有所緩和，供需雙方在博弈狀態下將逐步尋找到平衡點，觀望剛需在此過程中逐步分化、入市置業，預計2012上半年市場交易將有望逐步升溫，但基於行業政策環境難有更大改觀，整體成交量較之歷年仍將處於低位運行。

　　與此同時，限購延續下住宅市場開發結構性調整進一步深化。70-90、 90-110、110-130平米戶型是2011年的三大面積區間段，分別佔20.1%、24.1%、17.6%。而與2010年相比，2011年住宅面積結構呈現出的最大特徵是，110平米以下各面積段比例紛紛表現為下降趨勢，110平米以上各面積區間段比例均呈現上揚。2011年住宅單套成交面積106平方米，較2009及2010年兩年穩定於99平米明顯提升，置業“一步到位”趨勢明顯，同時對於未來房産稅的長期影響預期，將進一步加重這一置業心理，2012年三室房源預計將進一步呈現升溫表現。

　　就商品房銷售均價而言，從西安與一、二線城市的房價水平、房價收入比的綜合比較，以及西安房地産多年以自住需求為主體的相對良性發展格局，在以關天經濟規劃及城市建設帶動下，城市宜居度、城市地位持續上升的利好因素對房價仍將形成支持，因此西安房價整體大跌的可能性極小。在上述因素綜合影響下，預計2012年上半年西安房價將呈現小幅回落並逐步趨穩態勢，跌幅預計不會超過10%。 (記者李海濤)

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