新華網上海1月23日電 （記者　魏宗凱）記者近日從上海多個售樓處和二手仲介門店了解到，由於擔心春節期間交易冷清，這些售樓門店大多放假至農曆正月初七才恢復營業，而在往年正月初三便開門揖客了。業內人士稱，一般春節前後樓市整體處於淡季，開發商銷售熱情不高，二手房市場也較為冷清，受調控政策影響，今年樓市“倒春寒”提前而至。

　　樓市“黃金時代”結束

　　據機構預計，上海市2月打折優惠樓盤共計197個（含別墅），比1月的209個略有下降。預計2月上海將有20個樓盤將會開盤或加推，雖然環比1月的8個樓盤大幅增長，但仍低於2011年全年月均34個的開盤量。連續兩個月的少量房源入市，反映出大多數開發商在此階段的銷售熱情不高，並造成了促銷活動的大幅縮水。

　　“去年春節長假期間，上海僅成交23套新建商品住宅，估計今年春節成交量也不會很好。”位於松江的一家售樓處的工作人員稱，公司只安排幾個員工值班，其他均放假至正月初七。

　　與往年正月初三便開門營業不同的是，漢宇地産、中原地産、21世紀不動産、德佑地産等知名二手仲介門店也均放假3－7天，部分中小門店則明確表示1月28日起正常營業。德佑地産一位分行經理稱，由於上一年二手房成交情況不佳，造成收入縮水，春節後仲介從業人員的流失程度可能有所加劇。“將從往年的10%左右增加到超過20%。”

　　“樓市的黃金時代已經結束，開發商不會再有這十年來的好日子了。”一家房地産銷售公司的營銷總監劉春稱。從保利、萬科、綠城、恒大、金地等大型房企近日發佈的2011年業績報告來看，房企20強中有15家業績同比增長，僅4家業績同比下滑。但是全年銷售目標完成情況不佳，有10家房企沒有完成銷售目標，佔比50%。

　　在限購、限貸等嚴厲的調控政策影響下，2011年商品房銷售價格漲幅持續收窄，平均銷售價格為5381元／平方米，比2010年增長6.9%，增幅回落了0.6個百分點。在國家統計局監控的70個大中城市中，2011年12月有52個城市新建商品住宅（不含保障性住房）房價下降，16個城市持平，僅2個上漲。

　　瑞銀房地産分析師李智穎稱，全國範圍內的房價收入比約為7.5倍，仍比較健康，整體來看中國房地産市場沒有泡沫。但一線城市和部分二線城市的房價收入比風險依然較高，其中京、滬、穗、深四個一線城市樣本的平均值為14.1。

　　而開發商較為看重的銷量並不樂觀。2011年全國商品房銷售面積為10.99億平方米，比2010年增長4.9%，增速比上年回落5.2個百分點，商品房銷售額59119億元，增長12.1%，增速比上年回落6.8個百分點。從歷史數據上看，2011年商品房市場明顯降溫，商品房銷售面積同比增幅明顯下滑，遠低於近十年的平均增幅。

　　上海易居房地産研究院副院長楊紅旭預計，2012年三季度前後樓市有可能會探底，這輪下行週期，將顯著超過上一輪。2012年國房景氣指數將處於100點以下，房地産行業難言全面復蘇。

　　供過於求　“去庫存”成開發商當務之急

　　李智穎認為，未來6個月內，房地産政策仍將保持不變，2012年上半年市場將出現低點。如果建設不放緩，或將出現供應過剩。預計2011年商品住宅供應超出需求20%左右，而2012年供應將超出需求40%左右。根據瑞銀測算，建設量必須降低28%才能使市場供需重新平衡。“2012年，開發商的銷售下滑幅度如果超過30%，則大部分公司現金流將面臨壓力。”李智穎稱，預計更多的中小開發商將退出市場，市場整合應該比預期的更快發生。

　　世聯地産集團市場研究部總監吳志輝判斷，2012年房地産業的關鍵詞是“去庫存”。在存貨減值和資金流轉的壓力下，如何快速消化庫存應當會成為地産企業當下的要務。

　　在嚴厲的調控政策下，不少房地産開發企業不願加大對房地産開發的投資。2011年全國房地産開發企業投資完成額為61740億元，同比增長27.9%，增幅比2010年回落了5.3個百分點，增幅持續下滑。

　　從國家統計局公佈的開發企業資金來源的構成來看，進入2011年以來，國內貸款比重持續下降，由1－2月份的22.0%下降到1－12月份的15.09%；企業自籌資金比重大幅上升，由1－2月份的34.4%上升到1－11月份的40.95%；另外，定金及預收款比重小幅上升，利用外資和個人按揭貸款比重有所下降，隨著國內信貸環境繼續緊縮，開發企業資金狀況不容樂觀，被迫更多地利用自有資金。

　　事實上，在中央堅持房地産調控政策不放鬆的背景下，房地産開發企業融資環境去年就較為嚴峻。為了加快回籠資金，不少開發企業都加入了降價促銷陣營，且促銷範圍和促銷力度都明顯大於以往，但仍難以改變整體局面。

　　根據世聯地産的調查，購房者期望降價的幅度主要集中在30%以上，而2011年各樓盤降價幅度與之相去甚遠，從而導致購房者預期發生變化。

　　調控政策或更加靈活

　　地方政府對樓市調控政策的效果也給予高度關注，一方面繼續擴大限購城市範圍抑制投資投機需求，一方面“鬆綁”普通商品住房，釋放剛性需求。但專家認為，2012年樓市調控政策不會放鬆，但會更加靈活。

　　近期，北京、武漢、上海等多個城市均明確調整普通住房標準，將住房總價大幅提高。普通住房標準提高後，無疑將在營業稅、契稅方面給予購房者更多優惠，也將進一步刺激剛性需求，增加消費，減輕樓市下滑帶來的地方財政收入下滑等諸多負面影響。

　　一些專家認為，調整普通住房標準，不能誤解為政府的“救市”措施，也不必過分擔心會助推房價上漲。楊紅旭認為，造成房價反彈的因素很多，光靠提高普通住房標準所釋放的這點需求，不可能構成顯著反彈，“至少在2012年，還不需要為房價反彈而擔心”。

　　楊紅旭告訴記者，房地産企業的“冬天”已經到來，短期來看，房地産企業必然會採取“開源節流”的方式“過冬”：即一方面尋求通過降價、出售股權、變賣項目等方式創造收入，一方面通過少拿地、減少施工量等來減少支出。長期來看，這些房企可能會轉戰商業地産，或者多元化，以降低開發業務的比重。“若看年度數據，預計2012年多數指標都將差于2011年，但低迷中隱藏轉機，下半年市況將好于上半年。”

　　中國房地産信息集團分析師薛建雄認為，大型房地産開發商能夠度過市場低迷，而小型開發商可能會遭受巨大的財務壓力。但這並不會引起房地産市場系統性危機。在樓市調控政策未放鬆的前提下，未來房企面臨的降價壓力將更大，將會有更多的房企加入到“以價換量”的競爭中。