龍年伊始，首套房貸利率優惠在部分城市出現，調控政策的鬆動預期牽動樓市的敏感神經。年前，住房和城鄉建設部部長姜偉新表態稱將“支持居民合理的購房需求，優先保證首次購房家庭的貸款需求”。業內據此預期，住房信貸政策將差別化並“照顧”首次置業者。首套房貸回歸基準利率甚至具有一定優惠，目的是保駕樓市剛需，這有利於房地産業的健康發展。

　　經過近兩年的樓市調控，全國主要城市的房價已經止漲，重點城市房價普遍回落，樓市調控效果初步顯現。但就目前而言，推動房價繼續上漲的因素依然存在，監管部門尚需鞏固和擴大調控“戰果”。因此，業內人士建議，給首套房貸鬆綁仍須慎重，否則有可能再度刺激房地産市場反彈。

　　一般而言，每年年初貨幣信貸相對寬鬆，自去年底中央經濟工作會議定調2012年貨幣政策為“穩健”後，市場人士預期，今年一季度國內新增信貸規模將有所放大。商業銀行貨幣頭寸的充裕將帶動資金利率下行，這可能使部分城市首套房貸款利率回調至基準利率，甚至恢復一定的優惠折扣。

　　從房地産政策的角度來看，對首套房“定向優惠”並不意味著樓市調控將放鬆。2010年以來相繼出臺的房地産調控政策一直強化差別化住房信貸政策，明確規定“對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低於60%，貸款利率不低於基準利率的1.1倍”；首套房則要求首付不低於三成，但對其利率並未作出強制規定。2011年四季度，由於信貸額度和資金面緊張，很多商業銀行將首套房利率在基準利率的基礎上上浮10%；而今年首套房利率回歸基準利率也實屬正常。

　　業內人士表示，樓市調控政策的目標是“降房價”，而“降房價”的目的是滿足更多剛需的購房需求。但是，房價下行是緩慢的過程，讓住房剛性需求者能夠買得起房，除商品房降價之外，還應考慮降低購房的綜合成本，其中包括住房貸款和交易稅費等方面的負擔。

　　自房地産調控以來，多數投資、投機需求已被擠出市場。同時，不少剛需購房者也因此受到影響。出於保障民生的考慮，調控政策不應“一刀切”，區別二套房甚至高端住宅的政策應當更加明晰。目前，直接針對樓市的“限購令”不可能放鬆。不過，也有觀點支持房貸實行一定程度的“定向寬鬆”。清華大學教授李稻葵認為，房地産行業要實現長期健康發展，並不能一味追求房價的下降，未來應考慮如何促進交易量逐步回升，以消化不斷擴大的市場供給。

　　不過也有專家表示，如果現在對房貸定向鬆綁，可能被市場看作是樓市“超調”後的放鬆信號，可能再度刺激房地産市場反彈。因此，無論是貨幣政策的適度放鬆還是首套房利率的鬆動，相關監管部門都應慎之又慎。在保障剛需購房者的同時，仍應堅決打擊投資和投機需求。

　　另外，房地産調控應留有“後招”，以應對市場的波動。就目前來看，作為限購令的替代性政策和房地産調控的長效機制，房産稅正在加緊研究推進，而房産稅的徵收方式和力度，將對樓市下一階段的走勢形成重要影響。

　　(來源:中國證券報)