深論

　　易憲容 （中國社會科學院金融研究所金融發展室主任）

　　要徵收房地産稅需要一定的基礎條件，一是詳實的不動産登記資料，二是科學的估價方法，三是稅收徵管能力。

　　房地産稅在上海與重慶已經試點一年有餘，從市場反應來看效果十分有限。同時，今年上海準備繼續推行房地産稅。我認為，如果當前推出的房地産稅不是一種公正公平的稅收制度，那麼這種房地産稅的推行所起到的作用必定小于預期。

　　普遍而言，在一個成熟的市場下，房地産稅同其他財産稅一樣，是一個國家賦稅結構中的三大支柱（還有消費稅、所得稅）之一。無論是對房地産的投機炒作還是過度需求，房地産稅都能起到重要作用。

　　一般來説，房地産稅的課稅對象只限于土地及房屋，在計算稅基時，房産的抵押貸款即負債不得扣除。政府在查定房地産價格時可能有以下的幾種方法：一是市場交易法，二是成本法，三是資本法。由於歐美國家房地産市場較為發達，市場交易法應用得最為普遍，特別是對自用住宅的估價。同時，如同個人所得稅的徵收一樣，房地産稅的徵收同樣對某些特定住房設定優惠減免辦法。也就是説，房地産稅的徵收並非針對所有的住房，而是需要對不同使用性質的住房、對不同收入居民持有的住房、持有住房多少採取區別對待。

　　對徵收房地産稅，目前社會上不少人把它與土地出讓金聯絡起來，認為購買住房時，房價中包括了70年土地出讓金的錢，因此再徵房地産稅是雙重課稅。其實，這完全是一種誤解。土地出讓金與房地産稅完全是兩碼事。比如，在發達的市場經濟國家，土地都是私有的，住房建築商修建住房時，都需要從私人手中購買土地，而這種土地的購買都得通過市場交易進行。發達的市場經濟國家，建設住房的土地是市場購買的，但這些住房沒有哪一套是不徵物業稅的。只不過，根據各種住房及家庭的情況所徵收的稅有所不同，甚至免稅。這就是為何要建立一個公平公正的房地産稅的關鍵所在。

　　不過，要徵收房地産稅需要一定的基礎條件，一是詳實的不動産登記資料，二是科學的估價方法，三是稅收徵管能力。如房地産稅的稅基、稅率及其他稅種之間的關係、中央與地方之間稅收分配、徵稅的減免與優惠對象確立等，只有具備了這些條件，房地産稅的開徵才能有效進行，並達到開徵房地産稅所要達到的目標。

　　所以要開徵房地産稅就得先對現有的住房進行全面普查，在此基礎上建立起住房檔案，然後要設計公平公正的稅收制度，以此來確定對不同的住房採取不同的稅收優惠減免。

　　此外，不僅現有的二手房市場要成熟，而且要建立起科學規範的住房價格評估體系等。如果沒有這些基礎條件，僅僅為了徵稅而徵收，那麼這樣的房地産稅收制度能夠起到的作用必然是有限的。