開發商資金更緊張 投資增幅繼續回落 將採取手段消化市場庫存

　　本月17日，國家統計局發佈《2011年全國房地産開發和銷售情況》，其中全國商品房銷售面積增速比上年回落5.7個百分點，70個大中城市僅有2個城市出現環比上漲。

　　2012年的中國樓市如何走？記者專訪了中國房地産經濟研究院院長、中國發展研究中心房地産研究所所長謝逸楓。他表示，房價將穩中下跌，跌幅在20%左右。

　　國房景氣指數對比

　　時間 國房景氣指數 環比

　　2011年12月份 98.89 -0.98%

　　2010年12月份 101.79 -1.41%

　　資金來源比較

　　2011年 2010年

　　資金來源 83246億元 72494億元

　　同比 14.1% 25.4%

　　增幅比較 11.3%

　　2011年資金來源構成

　　國內貸款 12564億元 持平

　　利用外資 814億元 增2.9%

　　自籌資金 34093億元 增28.0%

　　其他資金 35775億元 增8.6%

　　2007年-2011年(五年)

　　全國商品房銷售面積和銷售額對比

　　銷售面積(平方米) 銷售額(元)

　　2007年 7.62億 29604億

　　2008年 6.20億 24071億

　　2009年 9.37億 43995億

　　2010年 10.43億 52500億

　　2011年 10.99億 59119億

　　2010年資金來源構成

　　國內貸款 12540億元 增10.3%

　　利用外資 796億元 增66.0%

　　自籌資金 26705億元 增48.8%

　　其他資金 32454億元 增15.9%

　　預計投資

　　房地産投資將繼續回落

　　《法制晚報》(以下簡稱“FW”)：你如何看待2011年中國房地産市場數據？2012年是否會出現房價拐點，樓市崩盤是否也將到來？

　　謝逸楓(以下簡稱“謝”)：從投資額和銷售面積、銷售額、施工面積、竣工面積、新開工面積、購置面積、待售面積、資金來源、景氣指數的十項最核心中國樓市數據上看，2011年中國樓市運行和房産發展比較穩定和健康，未受到最嚴厲調控的巨大衝擊。

　　從投資額和銷售面積及銷售額的三項數據上看，2011年分別比上年增長27.9%、4.9%和12.1%，説明2011年中國樓市運行與2010年樓市相比較還不是太差。

　　但從施工面積、竣工面積、新開工面積、購置面積、待售面積、資金來源、景氣指數的七項數據上看，雖然保持一定小幅度增長，但是漲幅回落幅度不斷下滑坡，説明房地産調控對房地産市場産生了影響。

　　FW：為什麼投資額增幅滑坡了？

　　謝：2011年中國房地産開發投資額沒有下降，僅僅是增速比2010年回落5.3個百分點。整體上比2010年上漲了，主要是受到2011年保障房投資額增加和土地供應加大及保障房供應大增的因素影響。

　　另外，開發商的投資力度減少是由貨幣政策及信貸收緊等市場環境的因素導致。其他方面就是中央一系列的房地産調控作用下，市場整體蕭條，開發商拿地較謹慎。

　　毫無疑問，2012年中國房地産開發投資額依然保持上漲的趨勢，但是增速至少繼續回落2-3個百分點。

　　開發商資金更加緊張

　　FW：從2011年房地産開發企業資金來源的情況看，發現他們的資金沒有降低啊？

　　謝：不能從絕對數看，從資金來源情況看，2011年，主要受國內貸款增速快速下降的影響，資金來源增速有所下降。

　　特別是2011年中國個人住房貸款下降最快，達到12.2%，估計到2012年個人房貸將放鬆。但利用外資和房地産開發企業自籌資金大幅增長，應該警惕外資流入中國房地産市場。

　　房地産開發企業自籌資金的增速和增長額下降，表明房地産開發企業自身資金實力不再如2010年那樣雄厚，説明開發商口袋缺糧，資金鏈比2010年緊張，將給2012年中國房地産調控放鬆帶來壓力。

　　預計市場

　　將消化市場庫存

　　FW：我從統計數據裏發現，商品房銷售面積和銷售額沒有下降，是不是意味著房地産市場還很健康？

　　謝：對，2011年中國商品房銷售面積和銷售額沒有下降，僅僅是增速比2010年回落，整體上比2010年上漲了。主要是全國二三線城市的樓市銷售面積和價格保持了上漲。

　　同時，開發商加快銷售速度和二三線城市的交通等配套的完善，吸引大量的購房者。一方面是中國依然具有強大的城市房屋購買需求市場和購買力。

　　另一方面，是國家依然支持和鼓勵剛性需求和改善需求的人購買。其他方面就是開發商採取的價格策略。

　　FW：商品房待售面積是否增加？

　　謝：從數據上看，商品房庫存的確增加，但是，依然在安全的可控制範圍。如果“三限”政策一旦退出或者調整，按照正常的銷售速度，消化時間至少需要一個月左右。

　　當然，庫存積壓大量的開發商資金，毫無疑問，2012年開發商將繼續採取積極的手段，消化市場庫存。

　　由於受到2011年施工面積和新開工面積及竣工面積下降的影響，2012年市場將面臨供應緊缺的情況。

　　預計整體

　　繼續2011年蕭條趨勢

　　FW：全國房地産開發景氣指數繼續下降，説明什麼？

　　謝：2011年“國房景氣指數”“破百”，説明中國樓市整體市場比較蕭條。

　　一方面遭遇到前所未有的房地産調控力度和樓市受到多組合的政策打壓。另一方面是中國房地産市場正在面臨巨大的調整，中國土地和市場將實施“兩條腿”走路的發展。

　　此外，在中國房地産市場不放鬆的基調下，2012年全國房地産開發景氣指數還難有回暖的希望，樓市整體還是繼續蕭條。

　　FW：那對中國的樓市而言，2012年會不會出現崩盤？

　　謝：2012年絕對不會出現房價拐點和樓市崩盤惡性現象，從中國8%以上的GDP增長率和5%左右的通脹率水平來看，未來20年中國房價依然面臨房價上漲的壓力。

　　一方面是房地産涉及到60個相關産業，對中國第三産業和就業率及城市化進程等拉動GDP增長具有巨大的貢獻。地方政府不可能完全放棄房地産業。

　　另一方面，房地産對政府的財政和稅收具有重大影響力。特別是土地出讓金佔到地方財政收入50%以上，即使2012年中國試點開徵房産稅，地方政府不可能放棄土地出讓金和房地産稅費。

　　2012年中國政府依然把保增長放在首位，這意味著差異化的信貸及穩健的貨幣政策等積極的財政政策將在2012年出現。

　　尤其是中國連續八年穩健的貨幣政策和積極的財政政策及寬鬆的信貸政策，為中國房地産市場繁榮和發展提供了有益的政策環境，也是中國房地産拉升GDP的重要推動力。

　　因此2012年的房價不會大跌，當然20%的跌幅應該會出現，屬於穩中小幅下降。

　　文/記者 李洪鵬