2011年的房地産市場在硝煙瀰漫中定格，但開發商卻依然深陷與政府、購房者的多方博弈中無法自拔。

　　伴隨著2011年12月銷售業績的陸續出爐，房地産企業在劇烈的行業洗牌中進一步形成了超大型房企領跑、大中型房企群雄逐鹿、部分小型開發商偃旗息鼓的格局。中國房地産企業陣營分化加劇，市場集中度繼續上升。

　　政策層面看不到調控放鬆的跡象，購房者信心指數不斷走低，預期房價下跌的比例已成絕對壓倒之勢，開發商在2012年壓力難紓。

　　行業洗牌加劇

　　繼2010年銷售額突破千億之後，國內住宅開發龍頭萬科在2011年以1215.4億元的銷售金額再創歷史新高，並蟬聯行業銷售冠軍。而恒大地産則以1219.9萬平方米的合約銷售面積，超過萬科的1075.3萬平方米並蟬聯國內房地産行業銷售面積第一位。這與2010年的情況基本趨同。

　　以萬科、恒大地産為首的大型房企成為淡市下的贏家。根據《2011年中國房地産企業年度銷售TOP50排行榜》分析，2011年度全國前十強企業市場份額達到10.43%，較2010年上升了0.32個百分點；前三十強企業集中度達到了16.7%，自2009年以來持續提升。

　　2011年房企500億元“俱樂部”成員依然是6家，包括萬科、恒大、綠地集團、保利地産、中海地産、萬達集團等，這與2010年數量相同。

　　在300億至500億元陣營中，房企數量從2010年的4家增加至2011年的6家，包括碧桂園、龍湖集團、華潤置地、世茂房地産、雅居樂和綠城中國；第三梯隊的150億至300億元房企數量也由2010年的7家增至10家，但在78億至150億元的第四梯隊中，房企數量卻由2010年的33家減少至28家，意味著中型房企之間的競爭異常激烈，部分房企遭遇出局命運。

　　2011年國內房地産行業前五十強銷售金額門檻達到了78億元，均較2010年上升了50%，説明房地産企業規模依然逆勢增長。

　　值得關注的是，週轉速度型房企和品質利潤型房企在新的市場環境下加劇分野。高效率高週轉企業在2011年非但沒有降低凈資産回報率，反而加快了資本使用效率，並降低了財務風險。而品質利潤型企業更多地追求項目品質帶來的高毛利率和土地升值溢價帶來的超額利潤，在目前的市場環境下發展空間反倒受到了一定程度限制。

　　高週轉房企中的恒大地産，排名從2010年的第五位一舉躍升至銷售金額榜的亞軍。中海地産、佳兆業等高週轉類房企，行業排名均出現明顯上升。

　　與此同時，城市佈局對房企生存環境産生了決定性意義。根據中原集團市場研究部的研究，恒大、金地的主要銷量來自“成交量上升或平穩”城市，這是其整體銷售能保持平穩的主要原因；中海、萬科、保利、富力的主要銷量在各類城市平衡分佈，外部政策衝擊對其的影響較小。

　　但城市佈局並不是開發商銷售表現分化的唯一影響因素，開發商的成長能力還受到産品定位、營銷策略等其他因素的影響。從整體來看，2011年自住型需求成為市場需求主體，定價偏高，原本利潤豐厚的高端項目較易受到市場整體環境的影響。 據第一財經日報