□本報記者潘從武

　　隨著城市化進程的加快,許多農民進城定居,在農村的房屋處於閒置狀態,希望出賣房産變現。而一些城裏人則希望在農村購置房屋,可以作為休閒、放鬆的“行宮”。一些城裏人則因為買不起樓房,只得低價購買郊區住宅。由此導致農村宅基地買賣合同糾紛日趨上升,那麼農村宅基地買賣合同究竟效力如何呢?

　　城裏人買農村房不成

　　村民余平以61000元將自己的房子賣給了市民王濤,余平將手中的宅基地房屋權屬證書也交給了王濤。

　　正當王濤打算好好把房子裝修一新時,沒想到余平反悔了。“想毀約?當初我們可是有協議的,不能説你想反悔就反悔吧!”王濤堅決不同意。看到王濤態度強硬,余平只好將王濤告上了法庭。

　　最終,在法院的調解下,余平退還王濤購房款,王濤退還了余平的相關證件。

　　■律師評案

　　新疆維吾爾自治區律師協會副秘書長任德志説,根據土地管理法規定,農村宅基地屬於農民集體經濟組織所有,能享有宅基地使用權的必須是集體經濟組織的成員,且一戶只能享有一處。農村集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓。1999年國務院辦公廳在《關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地通知》中還規定,農民的住宅不得向城市居民出售。

　　從糾紛現狀看,也多是農村房屋出賣人因房屋價格上漲或動遷等原因起意反悔,訴諸法院要求確認合同無效。賣方有權要求返還房屋,但購買方可因買賣無效而主張出售方返還錢款,因此造成損失的,還可以要求賠償。

　　外村農民買房也不成

　　李安是新疆維吾爾自治區博樂市小營盤鄉塔翁哈木爾村村民。2000年時,他從博樂來到烏魯木齊市做生意。來到烏市後他一直租住七道灣村五隊王明的房子。2003年3月,李安聽説房東王明要賣房子,他想把房子買下來。雙方約定:王明將烏市東山區卡子灣村五隊的房産轉讓給李安,轉讓款兩萬元。協議上王明兩個字由其女婿代為書寫。

　　當天,李安就把錢付清了。王明也在辦理房屋過戶手續時提供了相應的手續,但由於卡子灣村委會以李安不是該村村民為由不同意轉讓,因此李安一直沒能辦理過戶手續,房屋還是一直在王明的名下。2010年6月,王明去世後,其妻子和子女將李安告上法院,要求法官確認房屋轉讓合同無效。

　　烏魯木齊市米東區法院審理後認為,宅基地屬於農民集體所有。李安不是米東區卡子灣村的村民,不是該集體經濟組織的成員,不能取得集體所有的宅基地,因此該轉讓協議屬於無效合同。最終,法院判決李安退還房子,原告退還兩萬元房款。

　　■法官説法

　　烏市米東區法院法官徐文忠説,農村私房買賣中賣房人名義上是賣房,實際上是賣地,在處分房屋的同時也處分了宅基地,損害了集體組織的權益,是法律明確禁止的。宅基地使用權的主體只能是農村村民,向本集體經濟組織以外的農村村民轉讓農村住房和宅基地的,也因違反了集體經濟組織的成員權屬性,應當認定無效。