雲亮 廣州至道地産執行董事、總策劃師

　　去年9月以來，國內若干重要城市的房價終於掉頭向下。許多政府領導、專家和媒體於是長噓一口氣，齊聲道：“樓市迎來拐點……”但是，真的……拐了嗎？

　　持續了近十年的房價上漲，雖然2006年以來就調控不斷，但也只有在2008年國際金融風暴時降了一點，隨著政府匆忙救市，房價隨即報復性上漲。廣州一手均價從2009年的9300元/平方米，到2010年的12350元/平方米，至2011年9月舉國上下人人喊打的形勢下，仍然漲到15867/平方米，才開始回落。

　　在如此兇猛的漲勢下，有如大河奔流；而今一聲令下，居然滯流不前，甚至拐彎掉頭而去？這一幕看上去，頗有點像功夫片裏大俠一招定天下的意思呵！

　　十年來樓價的上漲，最突出的原因是若干要素共同推動的結果。首先是中國人口紅利期與城市化擴張導致的人口轉移大潮同時到來導致的首置剛需；其次是民間財富持續二十年增長導致的住宅改善性需求；第三是公眾投資需求高漲，而國內投資市場優質投資産品供應不足造成的饑渴性投資需求；四是長期沒有保障性住房供應導致的恐慌性需求；五是國內外熱錢的投機需求。本世紀頭十年，五大需求匯聚在一起，涌向一個十幾億人口的大國，怎能不表現為房價大漲？

　　而今，當我們歡呼“拐點來了”時，一個理性的聲音在審問：那些導致房價上漲的原因，到底有何改變？變化多大？變成什麼了？

　　其一是人口紅利期過去了，其實質性的變化是人口結構中老齡化比重加大了，而城市人口並沒有減少，它仍然需要同樣多的房子住這麼多的人，最直接的變化在於養老住宅需求加大了；其二是改善性需求日益成為持續存在的“剛需”；第三是證券市場只能説比從前更讓人望而卻步，投資房産仍然是大多數中國人實現財産性收入增長的最佳方式；第四是終於有了保障房，公眾的恐慌心理得到一定程度緩解。但這並沒有緩解商品房市場的供需矛盾，因為它面對的是低收入人群。第五，歐美等國持續寬鬆的貨幣政策，使得國外熱錢的成本更加低廉；而國內4萬億貨幣超發的後遺症影響猶存。目前熱錢雖流出樓市，甚至流出中國大陸；但它們要進來要炒樓，也是隨時可能的。以上這五大需求，變化有限，而真正發生明顯變化的另外兩大問題，越來越讓人擔心———這就是住宅供應的大幅減少和大量需求被硬性限制！

　　從供應面看，兩個現象值得注意：一是去年政府土地流拍率，全國35個熱點城市增加了40%，少賣的地相當於減少了1550萬平方米的供應量。二是許多開發商擔心市場風險，放慢開工節奏。包括廣州和深圳在內的40個重點城市中，1/3的城市住宅新開工面積同比低於去年同期；廣州僅去年上半年新開工面積就減少15%.從需求面看：擁有兩套以上住宅的被限購人群，在廣州超過四成以上，這不是一個小比例。按1000萬常住人口算，廣州這類被限購人群就高達70-80萬戶。如果考慮到中心城市總是能吸引更多的境內外置業需求，這個數字還要擴大。可以想見一旦限購令解禁，供不應求的局面，將推動樓價驚人回漲———用“報復性”來形容，會讓人覺得太溫和了。

　　真正的“拐點”，只能是供求關係理順之時。