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香港發展商看淡樓市 估值百億“灣畔”流標

發佈時間:2012年01月15日 18:34 | 進入復興論壇 | 來源:人民網 | 手機看視頻


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  人民網1月13日電 據香港文匯報報道,環球經濟前景未明,加上近期樓市吹淡風,港鐵荃灣西站5區估值百億元的無敵海景項目“灣畔”流標收場,是自前年5月以來再有大型鐵路上蓋項目收回。消息嚇窒荃灣區業主,放盤叫價實時回調5%至8%。業界指出,項目確有限量及投資額大等的問題,但政府近年改變樓市遊戲規則,大量供應土地,甚至連房協也重投私樓市場,樓市未來的下調壓力增加,令發展商看淡後市,相信才是流標的主因。

  綜合業界意見,荃灣西站5區灣畔流標,原因主要有:項目規模大,單是地價已近100億元,發展商融資成本重;在鐵路上蓋興建但不能影響鐵路運作,技術上有一定難度;土地屬限量盤,政府今後繼續推限呎限量地政策,未來該類單位大增,為小型物業樓價添壓;近兩年來,發展商已經吸納了大量土儲,不再急於“買麵粉”,有等執平貨心態。

  這是荃灣西站上蓋第二度流標,之前第7區于2007年曾經流標。而最近一次鐵路上蓋項目流標為2010年5月的南昌站上蓋項目。負責招標的港鐵昨表示,將於適當時候再為灣畔邀請意向書,但預料不會在短期內進行。

  有份組財團入標的會德豐地産常務董事黃光耀接受記者訪問時認為,灣畔流標應與建築難度有關,且政府的估價未必跟貼市場價,因而出現流標情況。他説,此項目規模大,投資額大,以會德豐地産為例,亦要合組財團入標分擔風險及發展成本;且于鐵路上蓋興建,建築期間又要不影響鐵路運作,技術上有一定難度,加上有限量規定,自然會影響入標價。不過,他認為,由於此地皮亦有4份標書,反映仍有4個財團看好此地皮的前景,並非看淡後市。

  高緯環球大中華區評值諮詢部董事張翹楚表示,較早前發展商已經吸納一定的土地儲備,加上市況未明,所以發展商或者有“執平貨”的心態,影響出價。他又指,雖然政府決心增加土地供應,但是發展商在買地方面亦有主導權。中原專業服務有限公司總裁黎堅輝亦認同,灣畔地皮面積大,涉及銀碼大,加上設計及發展規模受到限制,于目前環境下,發展商計算發展風險問題,加上市況轉弱,促使發展商出價審慎,最後流標收場。

  韋堅信測量師行估價部董事林晉超則建議地皮再招標,可考慮拆小出售。但他認為,單一地皮流標,未必會觸發樓市急跌。

  亦有業者指出,政府近年“撥亂反正”,大量增加土地供應,甚至連已經近十年未有涉足私樓市場的房協,昨日亦宣佈將積極推出私樓“與民爭利”,發展商自然擔心市場供應過多,出價又怎會進取。他指,過去兩年來政府主動及勾地售出約32幅住宅地,涉及住宅樓面已達1,091萬呎,還未計期間推出的大型港鐵站上蓋項目,涉及樓面389.11萬呎,以及因放寬強拍門坎後爆炸性增加的舊樓重建地盤及補地價項目等,總共涉及單位供應已超出2萬夥,超越政府每年的供應目標。

  數據顯示,灣畔接獲4份標書,綜合市場數據,入標灣畔的財團包括由新世界、南豐、會德豐合組的財團,新地及信置獨資競投,長實也有入標。

  灣畔佔地4.28公頃,住宅樓面約179.87萬平方呎,商業樓面約43.65萬平方呎(包括一所不少於59,202平方呎的幼兒園),可建9幢住宅,提供2,384夥,當中52%限建小單位(約1,240夥),樓面地價料每平方呎約3,300元至4,500元,市場估值約73.76億至100.58億元。

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