中新網12月30日電(房産頻道 胡可璐 張慧鑫)2011，對於中國的房地産市場而言，絕對是不同尋常的一年，限購限貸等政策調控效果非凡，樓市遭遇從未有過的“攻堅戰”。降價潮、退房潮此起披伏，地産商、購房者演繹各種糾結，但不破不立，中國樓市的“涅槃”才剛剛開始。2011年，中國樓市有那些事件值得關注？中新網房産頻道為您一一梳理。

　　1、全年房價控制目標 限購政策出臺

　　2011年1月26日 發佈《關於進一步做好房地産市場調控工作有關問題的通知》，即“國八條”，要求各地出臺房價調控目標；35個城市要從嚴制定和執行住房限購措施。2月16日，北京出臺限購細則“京十五條”，被稱為“最嚴格限購”。7月，國務院常務會議提出，房價上漲過快二三線城市要採取限購措施。

　　【點評】作為樓市調控的一劑猛藥，今年限購政策達到了預期效果。限購之後，各地房地産住宅市場成交量持續下滑，樓市投資炒房熱度冷卻，房價上漲趨勢逐步放緩。住建部部長姜偉新也表示，目前國家正在建設城鎮個人住房信息系統，將來銀行系統、財政系統、稅務系統和公安的一些信息系統全部統一起來到一個平臺上，就將不必採取限購這種行政色彩濃厚的辦法。但該系統何時建成，姜偉新並未給出時間表。今年年底部分城市限購令“到期”，但業內分析，目前繼續推進房地産調控仍然是工作重點，限購令到期後繼續執行的可能性較大。

　　2、保障房年內全部開工

　　2011年2月，住建部與各省市簽訂《保障性住房目標責任書》，要求完成1000萬套保障性安居工程住房的分配任務。3月“十二五”規劃提出，要5年內建設3600萬套保障房。2011年9月28日，國務院辦公廳發佈《國務院辦公廳關於保障房建設和管理的指導意見》。11月10日，住建部公佈新建1000萬套保障性住房開工任務超額完成。

　　【點評】國務院總理溫家寶曾發文指出，落實好1000萬套保障性住房開工建設計劃，是確保房地産市場調控效果的重要舉措，也是一項必須完成的硬任務，不能有絲毫懈怠。11月今年保障房開工任務超額完成，但在欣喜之餘，保障房各環節仍然存在不少問題。自保障房開建，有關保障房的質量、資金、分配和管理方面暴露的問題頻遭爆料。中國的保障房建設仍在探索中前行，未來隨著不斷完善的保障房法律法規，監管力度的提高，保障房這項民心工程將為更多百姓圓了安居夢。

　　3、土地現大規模流標流拍

　　國土部公佈的最新數據顯示，截至2011年7月，全國土地流標數量達到353塊，比去年同期增長242%，住宅類土地流標數量為163塊，佔比達到46%。其中7月份土地流標數達到61塊，基本相當於1-2月流標數的總和。這中間，出臺“限購”政策的二三線城市住宅土地流標明顯。

　　【點評】：房地産市場進入寒冬，很多買家開始觀望，投資人也撤出房地産市場，開發商的房子賣不出去，自然沒有資金再購買土地，而且在市場預期不好的情況下開發商也不會妄自進行競價。萬科選擇了“過冬”，更多開發商持幣觀望、抱團取暖，消化庫存。土地流拍，開發商不囤地了，但地方政府的壓力增大。失去了鉅額財政收入，下一步該怎麼走？應該好好想想。

　　4、房産證加名徵稅風波

　　8月12日，新婚姻法解釋出臺，首次明確離婚案件中一方婚前貸款購買的不動産應歸産權登記方所有，但應對參與還貸的配偶給予公平合理的補償。隨後，各地傳出房産證“加名熱”，全國各地在房産證上加名是否徵稅問題上執行混亂，南京、武漢、石家莊等多個城市要求對房産證加名徵稅，由此引發輿論質疑。此後，財政部和國家稅務總局聯合發出通知，宣佈婚姻關係存續期間，房屋、土地權屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有的，免徵契稅。

　　【點評】：在“丈母娘推高房價”的中國傳統觀念下，婚姻家庭與房子的關係不言而喻。新婚姻法解釋引發“加名風波”就是最好的例證。房價畸高，高到讓人不得不放在重要位置考慮。不僅影響夫妻財産，還牽涉到家庭穩定。房子深刻影響人們的生活質量，這種影響遠比想象大得多。在“寧可相信房子也不相信男人”的口號中，房價與婚姻的故事還會繼續上演。

　　5、金九銀十樓市成交腰斬

　　樓市深度調控使“金九銀十”不再。隨著限購令的持續發力，今年北京市“金九銀十”住宅成交共26085套，對比2010年9、10月份50582套住宅成交量，下調幅度達到了46%，而與2009年“金九銀十”74690套住宅成交量相比下調幅度更是超過了64%。業內預計，購房者信心已經降到谷底，降價已經成為大勢所趨。

　　【點評】：最嚴調控下，金九銀十不再已在意料之中。雖然樓市未出現大面積降價，但並未出現往年的銷售火爆現象，樓市投資投機需求明顯被抑制，開發商的日子更加難過。樓市泡沫破滅，房地産才能迎來健康發展。而對於無房的老百姓來説，他們當然希望讓樓市降價潮來的更猛烈一些。

　　6、大開發商在滬掀降價潮

　　今年“金九銀十”，上海知名品牌房企前赴後繼地投身降價大潮引起各界廣泛關注。參與降價的不乏綠地、中海、華潤、龍湖、星河灣等大型房企，降價幅度擴大至20%到40%。根據已披露的降價樓盤統計信息，涉及大幅降價的樓盤近10個，多數折扣在7折上下，最低的跌至5.8折，這些樓盤每平米單價下跌至少四五千元，幾乎是上海有商品房成交記錄以來的最大折扣。繼中海、龍湖、萬科、綠地等一線開發商之後，上海二線開發商接棒降價。隨著降價潮愈演愈烈，業內人士指出，在土地款必須到位、融資成本高企的壓力下，很多開發商只有降價求生。

　　【點評】：大環境下，識時務者為俊傑。市值縮水、外資撤離、資金鏈斷裂、需求萎靡、觀望情緒濃厚，都讓房企在這個冬天不好過。“降價求生、以價換量”成為最佳應對手段。事實證明，那些“誓不降價”的開發商最終還是妥協。種種跡象表明，購房人和開發商的博弈，已經不再是針尖對麥芒了，而是刺刀對刺刀。真正的拼刺刀時代，就是價格和産品都要讓購房人滿意。房價不裸奔，天真地靠抵抗、天真地望天收，欲拒還休式的降價，是註定“乞求”不到需求的。 《孟子。告子上》説：“求則得之，舍則失之。”樓市需求，求要得其法，求要得其三昧，求人不如求己。三個字：降到位。

　　7、多樓盤降價 業主維權

　　然而多城市樓盤降價促銷卻引來老業主“房鬧”，要求開發商補償差價、退房。上海樓市表現尤為突出，嘉定龍湖地産酈城售樓處，綠地集團位於嘉定區秋霞坊的房子受到老業主衝擊，中海房産因降價遭老業主砸盤，不得已深夜開盤“偷賣”房，其他城市，深圳萬科清林徑，北京華業東方玫瑰、順馳領海、珠江拉維小鎮、潤楓領尚等項目都因降價遭遇老業主“維權”。

　　【點評】持續嚴厲的樓市調控下，開發商資金鏈緊張，為回籠資金降價促銷，雖然樓市觀望加劇，但適合的價格仍然可以吸引需求入市。針對維權事件，輿論基本呈現“一邊倒”的形勢，老業主的降價索賠被指違反契約精神。買房即有買房合同，合同上並無房産保值承諾，買房也和其他投資一樣，都有上漲和下跌的風險，不能因為降價就要開發商“埋單”。“房鬧”事件不僅説明了建立一個成熟理性的市場的重要性，也讓民眾清醒的意識到，在國家下定決心調控樓市下，房地産市場“只漲不跌”的神話已成歷史。

　　8、佛山限購令朝令夕改

　　廣東省佛山市住建局10月11日中午發佈通知，宣佈從12日起有條件放鬆限購政策，然而僅過了12小時的當夜，就又下令暫緩執行，被網友戲謔為“史上最短命政令”。

　　【點評】限購後樓市成交銳減，直接影響地方政府土地出讓計劃，進而又影響到地方財政收入。佛山松綁限購政策，説明地方財政收入難以為繼，而佛山的“新政”會不會引起其他城市的效倣也成關注焦點，業內認為從國家的調控決心來看，是不會允許樓市全面反彈的情況發生的，中國房地産調控政策已到關鍵時刻，樓市博弈進入深水區。

　　9、劉明康稱房價跌40%銀行撐得住

　　10月19日，銀監會前主席劉明康表示，即使房地産價格下跌40%，中國銀行業的風險覆蓋率仍高於國際通行水平，房地産貸款風險總體可控。他稱從債務結構看，10.7萬億元的地方政府性債務中確有80%來自銀行貸款，但全國財政收入繼續保持高速增長等因素提高了償債能力。券商銀行業研究員分析表示，房地産抵押品重度壓力測試下跌40%不能簡單理解為房價下跌40%，但該組數據確實意味著中國銀行業對於房價下跌的承受力較強。同時，有業內專家解讀為政府對房地産業的調控政策不會放鬆。

　　【點評】：劉明康此番言論一齣，立即引來“房價下跌誰先垮”的爭論。我們更願意將其看做樓市調控不會放鬆的堅決表態。至於誰最終為房價下跌買單？這是個仁者見仁的問題。比起銀行、政府、開發商，最“傷不起”的還是剛需。別讓他們受傷就行了。至於其他，誰的責任誰承擔。

　　10、綠城陷“破産”風波

　　11月1日，“綠城正申請破産”的消息在網上快速散播開來，次日綠城董事長宋衛平用 “綠城目前一切尚好”作出回應。近日，綠城又傳出與中投牽手的消息：綠城將與中投旗下子公司建銀投資合作，成立合資公司投資國內房地産。

　　【分析】自樓市調控以來，綠城從“信託調查門”到“退市門”，再到的“破産門”，即便一些信息至今仍未被證實，但有一點可以肯定，此輪調整中，包括綠城在內的若干房企資金緊張，上海易居最新報告顯示，今年前三季度，上市房企資産負債率均值為63.58%，為2009年以來新高，且越來越多的上市房企資産負債率進入到過高的區間，資金問題逐漸凸顯。此次綠城與具有央企背景的中投合作，有業內人士表示，以資産負債率高著稱的綠城找到財力雄厚的央企作靠山，是助其脫離資金困境的一個好辦法。