去年底，國土資源部《閒置土地處置辦法（修訂草案）》公開徵求意見。此修訂草案從1999年頒布的《閒置土地處置辦法》的11條擴充到34條，在閒置土地的調查和認定、處置和利用、預防和監管等方面都有更為詳盡的規定，更注重執行程序的細化。

　　需要反省的是，多年來閒置土地現象並未出現根本性的好轉。雖然為配合宏觀調控，先後出臺過不少堪稱嚴厲的政策，但效果差強人意。2010年國土資源部調查顯示，截至當年5月底，全國上報的房地産閒置土地面積16.95萬畝。如果考慮到工業用地和政府批而未供兩大部分，數據會更龐大。可供參考的是2004年底國土資源部的統計數據：全國城鎮共有閒置土地、空閒地和批而未供地共計393.61萬畝。

　　解決閒置問題靠程序的細化無法完成，需對症下藥。房地産開發用地閒置有其根本原因。從用地者角度來看，用地閒置原因可分為主動、被動兩種。

　　主動閒置包括兩種情況：一是市場景氣時，正常開發可以獲得當前房價下的正常利潤，而閒置一段時間可以獲得土地增值的額外利潤。這種閒置行為造成市場供應量減少，激化供求矛盾，刺激泡沫産生，是政策打擊的重點。政策給出了從延長動工開發建設期限、改變土地用途等處置方式，直至徵繳土地閒置費和無償收回土地使用權的懲罰措施。

　　另一種情況出現在市場低迷時。比如高價拿地之後卻遭遇到市場進入低谷期，越投越虧，只得擱置開發等候市場好轉。這種閒置是企業經營策略的調整，用地者並非為了暴利而是為了減少損失，本身也承擔了很大的成本。

　　出現後一種情況時，相關企業如果再受到政府處罰，就是雪上加霜。如果用上無償收回的手段，最後是政府既得到了高價土地款，又拿回了土地，企業“賠了夫人又折兵”。政府這麼做會把自己放在無理的尷尬境地。

　　更尷尬的是被動閒置時的政府角色。國土資源部公佈的2010年16.95萬畝閒置房地産用地中，因毛地出讓拆遷難、調整規劃等政府原因造成閒置的約佔6成以上。如果政府處置主動閒置行為是為了在人多地少的國情下盡可能提高土地利用效率，那麼政府導致的閒置是否也應該承擔責任？“修訂草案”如此規定：“政府或者政府有關部門因未履行國有建設用地有償使用合同和劃撥決定書約定、規定的義務或者違法行政行為造成項目動工遲延的，應當依法承擔違約責任”。依照何法？遍尋法規難尋其蹤。

　　理論上，處置閒置土地是因為它導致了重要的生産要素浪費。實際上，生産要素不可能永遠都處於最佳的利用狀態，那只是一種計劃經濟的理想。市場經濟中，出夠對價的使用者對生産要素的利用效率負有最大的責任心，其閒置一定有著重要的外部誘因。市場低迷期，各種要素的利用效率都會出現問題，短暫的土地閒置是減少損失的必然選擇。市場過熱期，閒置是為了更高利潤，打擊只是治標之策，閒置者會用各種方式逃避懲罰。更根本的思路是如何避免出現一個持續過熱的市場。宏觀上的持續過熱，源於超發的貨幣總量，失衡的貸款政策，過分依賴房地産市場的GDP增長，都是政府要解決的問題。

　　宏觀環境不是開發商可以控制的，但他可以通過閒置來獲得資源的時間溢價。如果是一個相對平穩的市場，閒置問題不會太嚴重。要解決土地閒置問題，除了減少政府引起的被動閒置外，還是著眼于建立一個平衡的市場更為重要。