田新傑

　　國土資源部最新起草的《閒置土地處置辦法(修訂草案)》(徵求意見稿)，2012年1月15日前向社會各界公開徵求意見。但現實中的許多閒置土地，儘快處置已刻不容緩。

　　位於浙江省杭州市絕對市中心地段延安路旁的“原浙醫大”地塊，2005年出讓，由郭鶴年家族集團旗下嘉裏建設(00683.HK)競得，但此後6年多時間內未見正式動工。

　　嘉裏建設在其半年報稱，“(原浙醫大地塊)預期在2011年第四季度展開打樁工作”，但是半年後，其最新公告稱，嘉裏置業中國及香格里拉中國同意將完成杭州買賣協議中所載權益轉讓的最後期限延長一年以履行先決條件。

　　業內人士柴一峰坦言，處理閒置土地的相關政策固然有待完善，但更關鍵的還在於具體執行，沒有嚴格執行再完善的政策規定都是空架子。

　　“閒置”轉入第7年

　　香格里拉和嘉裏建設12月23日公告涉及最後期限延長一年履行的杭州買賣協議，就是今年初雙方公告嘉裏建設出售杭州項目25%權益予香格里拉，出讓價96862萬元。香格里拉和嘉裏建設同屬郭鶴年家族旗下公司，該項交易幾近於“左手倒右手”。

　　交易所涉及的地塊就是當年嘉裏建設拿下的地王——“原浙醫大”地塊。業內人士分析，此次該協議最後期限延長一年，很可能意味著對該地塊運作的推進比預期計劃又晚了約一年時間，導致年初協議預期內無法完成。這已經不是嘉裏建設這幅杭州地王的第一次延期。事實上，2010年第一季度，樁柱工程並未展開，至於2012年分階段落成，幾乎也沒有可能。

　　記者進一步了解到，嘉裏建設方面對該項目開工時間的預計一改再改，外界早已“習以為常”。當年嘉裏建設以24.6億元的總價購得該地王，儘管至今未能開工，但地塊的市場價格早已今非昔比，在嘉裏建設的賬面上，這幅地王未開工就已賺得盆滿缽滿。

　　但記者查閱相關當地官方記錄，並沒有找到官方對於這幅地王閒置性質的明確認定，更沒有公開的對該地王採取閒置土地的相關處置。本報記者就此採訪杭州市國土局，但截至本報記者截稿，尚未收到該局對本報採訪提綱所涉問題的答覆。

　　誰導致了杭州嘉裏“閒置”？

　　杭州嘉裏中心地王6年多未開工的原因，公開的説法主要是卡在了規劃環節。

　　在杭州市規劃局官方網站上，記者看到，2007年10月，嘉裏中心的概念性規劃首次公開，整個建築群擬佔地6.7萬多平方米，包括約10萬平方米的大型商場、2萬平方米的甲級寫字樓、5萬平方米的五星級酒店。其中，酒店的塔樓最高處為85米。

　　但該規劃方案的反對聲如潮，尤其是85米高的塔樓與杭州西湖周邊相關限高控制衝突明顯，最終導致方案流産。

　　2009年12月，調整後的嘉裏中心規劃設計方案再次公開徵求意見，主樓的高度降至48米，寫字樓和酒店的建築面積均有所縮水，增加了地下開發體量。但蹊蹺的是，該方案最終有沒有獲得通過，外界卻不得而知。

　　直到今年7月30日，杭州市規劃局局長陽作軍在當地官方媒體的一個民評連線中透露，杭州嘉裏中心項目推進還要一個過程，“這個項目現在可能是在省發改委進行方案審查。”

　　從表面上來看，該地王項目遲遲未能開工是由於規劃未能獲得審批通過，換言之，問題出在當地政府審批階段。有杭州業內知情人士表示，對於閒置的認定，比較微妙，而規劃審批的原因，很大程度上也成為未正式認定為閒置的理由。

　　陽作軍表示，西湖申遺成功之後，規劃部門編制了西湖東岸城市景觀的控制規劃，通過對西湖東岸城市的立面，對建築的體量、高度進行控制，能夠使城市的立面和西湖相得益彰。但西湖申遺成功是在2011年6月底，此時距離嘉裏建設競得該地王已過去近6年時間。

　　更為關鍵的一點是，根據該地王出讓時的《杭州市國有土地使用權出讓合同書》明確規定：新地塊上的建築基本限高為25米。局部可適當提高，但超過25米部分應控制在總建築面積的1/4以內。上述知情人士透露，合同約定25米限高很明確，但這份官方的文件留下了“缺口”，這也是開發商規劃設計高度未能通過，進而演化成項目遲遲未能開工的一個理由。

　　郭鶴年家族內地新一輪圈地

　　本報注意到，儘管杭州嘉裏中心遲遲未動工，但郭鶴年家族旗下企業今年啟動了新一輪土地儲備行動。

　　今年4月，嘉裏建設收購長沙廣悅置業有限公司39%的股權，間接獲得約30萬平方米土地項目；5月嘉裏建設與香格里拉合作以底價2.9億元拿下山東濟南兩宗商業金融業用地；9月，嘉裏建設與香格里拉再以4億元競得河南省鄭州市地塊。

　　嘉裏建設此前披露，公司在內地的商用、辦公室和酒店，分別為588萬平方米、485萬平方米和398萬平方米，項目分佈于14個城市，大部分項目可在2013年至2015年峻工並結算。嘉裏建設總裁兼首席執行官黃小抗今年曾表示，內地租金收入已超過香港，目前內地及香港售樓收益比持平，未來兩至三年內地業務的售樓收益有望超越香港。

　　截至今年6月底，嘉裏建設手頭及銀行現金凈額有185億港元，未動用的銀行貸款及透支額度近110億港元。

　　有跡象顯示，面對港資大鱷，部分地方政府的“主導權”並不充分。12月23日，香格里拉及嘉裏建設聯合公佈，合資各方決定退出老邊區項目，訂立協議終止此前成功投得的土地使用權之成交確認書，並獲退還2.72億元。“如此輕易解除土地出讓合同，全數退還相應土地款項，並不多見。”柴一峰表示。