本報記者趙東旭

　　通訊員寧志剛

　　白山市市民黃薇去年7月來到長春，租賃了一套房子，面積只有39平方米，簽訂的租賃合同規定，押金1800元，租金600元/月，租期2年。可是到了去年年底，房東要漲租，説是《租賃合同》的簽訂中，是房東妹妹作為代理人簽訂的，不算數。長春房屋置換股份有限公司(以下簡稱長房置換)經紀人張女士指出，《房屋租賃合同》指出租人將租賃物交付承租人使用，承租人交付租金的合同。目前經常有代理人以被代理人名義簽訂《租賃合同》的情況，在被代理人授權範圍內，代理人所簽訂合同的權利義務應由被代理人承受。但代理人超越代理權或代理權授權期限已屆滿後所訂立的合同，未經被代理人追認，由行為人承擔。

　　黃薇認為房東有欺詐行為，雖然是代理簽訂的，但也代表房東的意願，可是自己手中無他們雙方簽訂的代理協議。長房置換經紀人張女士説，完善的《租賃合同》包括：1.租賃物的名稱；2.租賃物的數量；3.用途；4.租賃期限；5.租金及其支付期限和方式；6.租賃物的維修和保養；7.違約責任。除以上主要條款外，當事人還可以另行約定其他條款。目前《租賃合同》簽訂中出現漏洞體現在以下幾方面：一是出租人不按合同規定交付房屋。主要是遲延履行；二是出租人不履行合同規定的維修和保養義務。租賃物的故障不是因為承租人的過錯所引起的條件；三是出租人擅自以各種理由漲租；四是承租人不按合同支付租金。主要是遲延交付；五是承租人擅自改變租賃物的現狀；六是承租人擅自將租賃物轉租他人；七是承租人逾期不返還租賃物。

　　長房置換經紀人張女士説，防止上述問題要做到以下幾點：一是訂立租賃合同前應盡可能了解對方當事人的有關信息。二是對代理人簽訂合同應對其代理權進行了解。三是對於租賃合同中的條款應儘量詳盡明確。在租賃合同訂立中，合同雙方當事人為避免風險，主要工作應在合同訂立前進行。出租人一般希望承租人能提供押金或擔保並希望金額能與租賃物價值相當，以防止合同欺詐的發生。承租人則希望不交押金或少交押金。對出租人來説除要求承租人提供一定數額押金外，還應對承租人的身份情況、資信能力等方面進行綜合考查以免損失。對承租人來講，則應對租賃物的價值有清楚了解，根據不同情況在租賃物價值範圍內決定押金的多少。